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양도세 중과 폐지 Q&A

부동산을 팔 때 내는 양도소득세 관련 세제가 많이 바꿨다. 당장 피부로 와닿는 세금 문제인 만큼 세제 개편에 대한 관심이 높다. 다주택자 양도세 중과 폐지 등 양도세 관련 궁금증을 문답으로 알아봤다.

-3월16일 이전에 집을 사서 1가구 다주택자가 됐다. 나중에 집을 팔 때 이번 양도세 완화 혜택을 받지 못하나.

“받을 수 있다. 다주택자 양도세 중과세 완화조치는 3월 16일 이후 양도분(잔금 청산 또는 등기)부터 적용된다. 매수 시점이 언제든 상관없이 이날 이후에 팔면 양도세 완화 혜택을 받는다. 정부는 관련 세법의 개정안을 4월 임시국회에 제출할 예정이지만 법안이 통과되는 것을 전제로 16일 양도하는 주택부터 소급 적용한 때문이다.”

-이미 집을 팔기로 계약하고 중도금까지 받았다. 잔금만 남은 상태인데 세금 감면 혜택을 받을 수 있나.

“가능하다. 새로운 세율의 적용 시점은 3월 16일 이후 양도분이고, 여기서 양도는 잔금을 모두 치른 시점을 말한다. 따라서 아직 잔금을 받지 않았다면 낮아진 세율을 적용받을 수 있다. 하지만 잔금 납부에 앞서 등기부터 한 경우에는 등기일을 기준으로 세금이 부과된다.”

-잔금을 받지 않은 상태에서 3월16일 전에 등기를 내줬다. 등기를 말소하고 다시 등기하면 양도세 완화 혜택을 받을 수 있나.

“집을 산 사람이 동의한다면 말소할 수는 있다. 하지만 다시 팔았을 때 세무서에서 말소 행위를 양도세 회피 수단으로 간주해 ‘실질과세의 원칙’에 따라 중과할 가능성이 크다. 또 집을 사는 사람이 처음에 등기할 때 등록세를 내는데 말소를 하면 등록세를 돌려받지 못하고 재등기할 때 또 한 번 내야 한다.”

-양도세 감면이 얼마나 되나.

"세제 개편으로 2주택 이상 다주택자도 과세표준 구간에 따라 6~35%(내년에는 6~33%)의 일반세율을 적용받는다."

-개인이 나대지나 부재지주 농지 등을 팔 경우 세금이 얼마나 줄어드는가.

“지금까지는 개인의 비사업용 토지에 대해 60% 중과 세율이 부과됐다. 하지만 16일 이후 매도분부터는 주택처럼 일반세율이 적용된다. 단 주택과 마찬가지로 2년 이상 보유해야 한다.”

2년 미만 보유 땐 양도세 면제 안돼

-보유기간 2년 미만인 주택을 팔 때도 중과세 면제 혜택을 받을 수 있나.

“그렇지 않다. 2년 이상 보유해야 일반 세율이 적용된다. 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%의 단일세율이 매겨진다. 이는 다주택자 뿐 아니라 1주택자에게도 해당하는 얘기다. 또 토지의 경우에도 비사업용 토지나 사업용 토지 여부와 관계없이 단기 양도에 대해서는 중과된 세율이 매겨진다. 더욱이 미등기된 주택이라면 양도 때 70%의 높은 세율이 적용된다.”

-보유 주택이 어느 지역에 있는 지에 따라 양도세율이 달라지나.

“주택 소재지에 따라 세율이 달라지지는 않는다. 지금도 광역시를 제외한 지방의 3억원 미만 주택에 대해서는 양도세를 중과하지 않고 있다. 이런 기준이 서울과 수도권으로 확대된다고 보면 된다.”

-주택 수와 조합원 입주권 수를 합해 3주택 이상일 경우에도 일반 세율이 적용되나.

“그렇다. 3주택 보유로 간주해 기본세율인 6∼35%(2010년부터 6∼33%)를 적용한다. 아파트 분양권도 그 수에 관계 없이 6~35%의 양도세 일반과세를 적용받는다.”

다주택자 장기보유특별 공제 혜택 없어

-다주택자가 보유한 주택과 비사업용 토지도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는지.

“아니다. 다주택자 등은 1가구 1주택자가 집을 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제해주는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 부동산 투기에 대한 국민의 우려 등을 감안한 조치다. 현재 장기보유특별공제는 일반 부동산의 경우 10년 이상 보유시 연 3%씩 최대 30%까지 양도소득에서 공제된다. 또한 1가구 1주택자는 10년 이상 보유시 연 8%씩 최대 80%가 공제된다.”

-해외에 거주하고 있는 다주택 보유자다. 내국인과 동일하게 양도세 중과가 폐지되나.

“아니다. 이미 구입해 보유한 주택에 대해서는 종전과 같이 2010년 말까지 50%(2주택자)~60%(3주택자)의 단일세율이 적용된다.”

-그렇다면 다주택자인 재외 동포가 기존 주택을 취득하는 경우에도 양도세 감면 혜택을 받을 수 없나.

“그렇지 않다. 정부는 외화 유동성 확보 차원에서 해외 교포가 3월 16일부터 내년 2월 11일까지 취득하는 주택에 대해서는 양도세를 일반세율로 적용하기로 했다. 또 이렇게 부과된 양도세의 10%를 추가로 공제해주는 혜택도 주기로 했다.”

내년 2월11일까지 취득하는 미분양도 감면

-미분양 주택에 대해서는 양도세 감면 혜택이 있다는데.

“서울을 제외한 전국의 미분양 주택과 신축 주택 중 올 2월12일부터 내년 2월11일까지 취득하는 주택이 양도세 감면 대상이다. 수도권 과밀억제권역(15개 시, 서울 제외)의 경우 5년간 양도 차익의 60%만 감면된다. 수도권 기타 지역과 지방은 전액 면제된다. 다만 과밀억제권역에서 주택 크기가 전용면적 149㎡(45평)를 넘으면 감면 혜택이 없다. 내년 2월11일까지 신규 분양되는 아파트도 미분양 주택과 똑같이 양도세가 감면된다.”

-취득 기준은.

“2월12일부터 내년 2월11일 사이에 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택이 대상이다. 취득일은 계약일이 아닌 ‘잔금납부일 또는 등기일 중 빠른 날’이다. 감면 기간이 끝나는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~35%)로 과세한다. 5년간 차익에 대한 양도세를 전액 감면(과밀억제권역은 60%)받고 이후에 오른 금액에 대해서만 부과한다는 얘기다.”

-해외 동포도 양도세 감면 혜택을 받나.

“그렇다. 국적과 거주지에 상관없이 모두가 수혜를 본다. 다만 정식 계약을 마친 뒤 관할 지자체에 부동산 취득신고를 해야 한다. 해외 은행(현지 국내법인 포함)에서 곧바로 아파트 분양대금을 낼 수 없고 국내 계좌를 만들어 건설사로 이체해야 한다. ”

-투자를 하려면 한국에 들어와야 하나.

“대리인 위임장, 신분증(여권이나 외국인등록증 또는 재외국민등록부등본) 사본, 부동산 취득신고서, 토지취득신고필증(시민권자), 호적등본(영주권자) 등 서류를 완비했다면 한국에 올 필요가 없다.”
 

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양도세 절세 이렇게
부동산을 팔 때 약간의 절세 상식을 갖고 있다면 양도소득세를 조금이나마 아낄 수 있다. 1가구 1주택 보유자가 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 3년 이상 집을 보유(서울ㆍ경기도 과천시ㆍ수도권 5대 신도시는 3년 보유에 2년 이상 거주)한 뒤 팔아야 한다. 하지만 3년 보유 요건을 지키지 않아도 세금을 면제받는 예외적인 경우도 있다. 우선 자녀 취학, 1년 이상 질병의 치료ㆍ요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 집을 팔고 세대원 전원이 다른 시ㆍ군으로 이사가는 경우에는 세금이 면제된다. 또 세대원 모두가 해외 이민이나 1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 이유로 출국할 때도 보유 기간에 제한 없이 1가구 1주택이라면 양도세가 면제된다.
 
 1가구 2주택자라도 양도세가 면제되는 경우가 있다. 이사하기 위해 새 집을 사면서 일시적인 1가구 2주택자가 됐을 경우 2년 안에 먼저 산 집을 팔면 양도세가 면제된다. 이 때 먼저 산 집은 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)을 만족시켜야 한다. 또 부모님을 모시기 위해 세대를 합치는 바람에 1가구 2주택이 된 경우 세대를 합친 지 2년 안에 둘 중 한 주택을 팔면 양도세가 면제된다. 이 때도 파는 집이 비과세 요건을 갖추어야 한다. 각각 집을 갖고 있던 남녀가 결혼하면서 1가구 2주택이 된 경우도 결혼한 날로부터 2년 안에 어느 한 주택을 팔면 양도세가 면제된다.
 
부동산을 장기간 보유하는 것도 세금을 줄이는 한 방법이다. 집을 팔 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용되기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제 혜택까지 받을 수 있다.
양도세를 조금이라도 줄이려면 집과 관련된 필요경비 지출 증빙서류도 잘 챙겨야 한다.
 
취득ㆍ등록세 등 취득 관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료, 국민주택채권 매각 손실비, 난방시설 교체비, 새시 설치비, 발코니 개조비용 영수증 등이 이에 해당한다. 이들 증빙 서류를 양도세 신고 때 제출하면 국세청은 그만큼 과세 대상이 되는 양도 차액을 줄여준다.
 
또 어차피 양도세를 신고하기로 마음먹었다면 예정신고를 하는 편이 낫다. 부동산을 판 날이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면 납부세액의 10%를 공제받을 수 있어서다. 예정신고를 하지 않았을 경우에는 다음해 5월1일부터 31일까지 확정신고를 해야 한다. 이 때는 세금 공제 혜택이 주어지지 않는다. 
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단칸방에서 혹독한 가난을 극복한 보험설계사 주부성공담 제16부

단칸방에서 혹독한 가난을 극복한 보험설계사 주부성공담 제16부

 

봄입니다. 들녘에 비가 내리고 과일 나무에 꽃이 피고 땅과 새싹들이 어우러저 하늘에 순응하며 또 한해를 맞는 활기찬 봄입니다. 이젠 핀 꽃을 결실을 맺어 살아가야 합니다. 하지만 내 삶에 진정 열정을 가지고 충실히 살아가는가. 헛되게 살지 않았는가. 되돌아 자신에게 물어 보십시오. 해답을 얻고 지금 열매를 얻기 위한 목표를 세우십시오.

 

항상 열정적으로 살아가는 사람의 가슴속에는 희망의 꽃씨가 가득하여 희망이 사라지는 법이 없습니다. 열정을 잃어버린 사람은 희망의 씨앗도 없고 어둡고 불평불만에 부정적인 인생을 살고 말지요.

 

누구나 인생을 살다보면 다 한 번쯤 큰 파도를 만나게 됩니다. 그것을 넘어 설 때는 말 할 수 없는 기쁨을 맞습니다. 누구나 큰 파도를 만나지 않고 살기를 원합니다, 하지만 길을 가다보면 넘어지는 것은 결코 부끄러운 일이 아닙니다. 다시 일어나지 못하는 사람이 더 부끄러운 것 아닌가요.

 

나를 일개우고 부정적인 생각들을 버리고 모두 씻어 버리고 잠자고 있던 자신의 무안한 힘을 깨우십시오. 용기를 가지고 도전하고 창조하십시오. 새벽은 새벽에 눈을 뜬 자만이 볼 수 있다는 말이 있습니다. 새벽이 오리라는 것을 알아도 눈을 뜨지 않으면 여전히 깊은 밤중 아닐까요.

 

들녉에 파란 하늘을 바라보고 나무에서 생동감이 넘치는 꽃이 솟구치고 있습니다. 금방이라도 주렁주렁 열매가 열릴 것 같은 분위기입니다.

 

지하 단칸방에 우기 때 물을 퍼내면서 재기한 보험설계사 주부성공담 제 16부

 

2008년 여름이었다.

 

2008년 6월 초 여름이었다. 필자는 등산모임 카페를 찾던 중 00클럽모임에 가입을 하고 일요일 등산일정이 관악산이었다. 처음 만나는 분들이라 어색했지만 사람들은 순수하고 초면인데 오래된 친구들처럼 좋았다.

 

그렇게 등산을 마치고 저녁식사를 하면서 자신의 소개를 하는 시간이다. 한 사람 한 사람 소개를 듣고 내 차례가 마지막 시간이 돌아 왔다. 내 직업을 소개하고 그들과 그렇게 친하게 저녁 시간을 함께 하면서 많은 이야기를 나누고 서로가 좋은 정보도 교한했다.

 

필자가 만난 모임에 여성은 보험회사 보험설계사를 7년간 하고 현재는 노후를 즐기면서 운동도하고 자신을 도왔던 많은 모임에서 봉사활동을 하고 있다. 그 여성은 남편사업으로 부도를 맞고 반 지하 단칸방에서 자녀들과 지독한 가난 속에서 생활을 하다. 친구의 도움으로 보험설계사가 된 사연이다.

 

처음에는 친구 친척을 찾아다니면서 고객을 유치하고 도움을 받았다고 한다. 얼마가 지난 후 그 여성은 영업에 도움이 될 수 있는 곳을 찾던 중 카페모임 산 학회에 가입을 하게 된다. 그 후 다른 모임도 가입 하면서 고객이 유치되고 많은 보험 매출을 올려 연본 1억을 벌은 사례다.

 

그렇다면 보험설계사가 연봉 1억을 벌수 있나 필자는 보험회사 자료를 찾던 중에 보험으로 1억 5천 연봉을 받은 젊은 여성도 있다는 것을 알게 된다. 그 여성은 33세 00생명 그녀의 연봉은 1억 5천만 원에 달한다. 그녀는 가난한 집안 딸로 태어나 어린 시절부터 가난이 몹시도 실었던 소녀는 어떻게 하면 가난으로 고통 받지 않고 멋지게 살 수 있을까를 고민했다고 한다.

 

이러한 고민은 어른이 되어서 직업에 대한 고민으로 이어졌고, 그녀의 좋은 직업을 찾던 중 그녀의 열정 실력 노력만큼 연봉을 받을 수 있는 직장을 가야한다는 것이었다. 그녀는 보험 설계사를 선택했고 억대 연봉을 받고 있다고 한다. 필자는 보험회사에서 자료를 찾던 중 억대 연봉을 받는 보험설계사를 적지 않게 알게 됐다.

 

직업이 무슨 규정이 있는가.

 

그 여인은 보험설계사 5년을 목표를 세우고 열심히 일했다고 한다. 하지만 수당 등 여건상 2년을 더 근무하고 7년 만에 보험회사 퇴직 후 건강을 위해 열심히 운동을 하면서 살아가고 있다.

 

그동안 열심히 벌어 그 돈으로 송학 당진 땅을 사들인 경험담을 이야기 하면서 경매로 집이 넘어간 한 회원에게 희망의 씨앗을 심어 주는 것이었다. 지하방에서 어린아이들과 우기 때면 고생을 많이 했다고 한다. 보험설계사가 되고 열심히 벌어 송학 땅을 1500평을 12만원에 사들였다. 그 땅은 빈 농가주택 1동에 전 답 농부가 농사를 짓고 살던 쓸모없는 땅을 그 주부는 노후에 전원생활 목적으로 매입했다고 한다.

 

하지만 그 땅은 황금의 땅으로 변해 버렸다. 주변에 공단이 입주하고 많은 아파트 건설이 이루어지고 있다.

 

얼마 전에 필자에게 농가주택을 찾는 사람에게 전화가 왔다. 그래서 그 농가 주택을 월세를 소개를 하려고 그 주부에게 전화를 했다. 하지만 거절 되고 말았다 그 땅 시세나 좀 알아 봐 주세요. 그 지역 땅 값을 알아보고 필자는 깜짝 놀랐다. 매물도 없고 매물이 나오면 없어 못 판다고 한다. 평당 100~180만원 시세가 이루어 매매가 되고 있다.

 

그 여인은 그 땅만 소유한 것이 아니라 당진 땅을 1300평을 10만원에 사들였다. 총 3000평 중에 친 남동생과 함께 샀다. 당진은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 그 주부 앞으로는 살 수 가없어 남동생이 당진에서 살고 있기 때문에 동생 앞으로 사놓았다.

 

얼마 전에 고객이 당진 땅을 찾아 그 여인에게 전화를 했다. 토지거래허가구역도 풀렸고 당진 땅을 300평만 파세요. 그 주부는 전 토지를 사는 순간 내 땅이 없다고 생각해요. 맞는 말이다. 그 땅은 앞으로 얼마가 더 상승 할지 누구도 장담을 할 수 없는 상승지역이다

 

필자가 당진 그 땅을 알아본 결과 평당 50~80만 원 선으로 현재 이루어지고 있다. 보험설계사로 돈을 벌어 지혜롭게 돈에 가치를 한층 높였고 자신의 몸값역시 높였으며 부자체질로 완전히 변신시켜 부자 엄마가 되었다.

 


필자 현재 평가금액은 27억이다. 앞으로 그 땅은 더 얼마가 될지 누구도 장담할 수 없다.

 

아들이 중국유학 중이다. 중국펀드에 묻자고 할 때 중국펀드에 올인 했다면, 큰 낭패를 보고 다시는 그런 기회가 그 주부에게 오지 않을 것이다. 주부의 지혜는 대단하다. 땅은 반드시 주인의 몸값을 높여주기 위해 그렇게 조용히 잠들고 있는 것 같다.

 

수요일 부자아빠 성공담을 연재하겠습니다.

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부동산정책을 알려면..

1. 건설교통부(http://www.moct.go.kr)

 

부동산정책 보도자료, 입법예고, 건설교통법령정보, 건설교통관련 자료, 통계, 질의회신, 여론광장, 지리정보시스템 자료 등

2. 재정경제부 사이트(http://www.mofe.go.kr/)
부동산관련 조세정책, 경제정책 해설, 정책용역보고서, 발간자료, 일일경제 동향 및 주요 금융 통계 등

꽃선물배달.com          전국꽃주문.com         전국꽃주문.kr

3. 법제처(http://www.moleg.go.kr)
현행법령과 과거 특정시점의 법령, 새로 개?제정된 법령, 법과 관련된 소식, 행정심판사례, 법제처동정 등
4. 농림부(http://www.maf.go.kr)
농지법관련 각종 자료(농림자료실), 질의회신, 농정소식, 법령, 해외정보, 통계, 농정참여 등
5. KDI경제정보센터(http://epic.kdi.re.kr)
부동산정책을 포함한 경제정책관련 각종 보고서 및 보도자료 등(과거 10년간 경제정보)을 종합적으로 수록
6. 대한민국 국회(http://www.assembly.go.kr)
의안정보(각종 법률안 및 검토보고서), 법률정보, 국회회의록, 의사정보, 인터넷의사중계, 국회의원
현황 등
7. 대한민국전자정부(http://www.egov.go.kr)
전자관보, 온라인민원신청, 주민등록증진위확인, 민원처리인터넷공개, 공공기관, 정부기관제공
주요서비스, 행정정보소재안내 등
8. 대법원(http://www.scourt.go.kr)
부동산등기부열람, 전국법원 경매정보(권리분석), 법인등기, 판례, 예규, 법원소개, 민원안내,
판례속보, 사건검색, 법원통계 등
9. 국토연구원(http://www.krihs.re.kr)
각종 연구보고서, 세미나 및 회의자료, 보도자료, 국토통계 자료 제공, 월간 국토, 건설경제,
국토연구 등 간행물
10. 서울시정개발연구원(http://www.sdi.re.kr)
각종 서울시 관련 연구보고서, 서울시도시기본계획 등
11. 건설연구정보센터(http://elib.cric.or.kr)
건설관련 뉴스와 자료실, 용어사전 등

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부동산시장의 새롭게 뜨는 브랜드 "LIGA"

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혼돈에 빠진 2009, 부동산시장을 말하다.[퍼온글]


혼돈에 빠진 2009, 부동산시장을 말하다

                                                                                                                       : () RE멤버스  고종완 대표이사

 

. 2008 부동산시장의 결산

 

- 주거용부동산하락속 강북, 뉴타운, 소형중심의 강세

2008년 주택시장을 돌아보면 전반적인 하향안정 추세속에 지역별 역차별화 현상이 심화된 한해였다. 특징을 정의하자면 강북권 강세-강남권 약세, 재개발 강세-재건축 약세, 연립, 다세대, 다가구, 단독주택 강세-아파트, 주상복합 약세, 소형아파트 강세-대형아파트 약세로 요약된다.

이를테면, 서울지역 중에서도 노원구, 도봉구, 강북구, 동대문구, 서대문수, 성북구, 구로구, 금천구등이 강세를 보였다. 이러한 강북권, 재개발 및 뉴타운, 소형주택중심의 역차별화가 나타난 이유는 무엇일까.

그간 장기상승에서 소외되었던 강북, 수도권 북부지역의 역버블에 대한 반작용과 가격차(GAP) 해소과정이 전개되고 무주택자등 실수요자의 뒤늦은 주택매수가담, 세금과 금융규제를 피한 6억원이하 주택수요 증가, 강북권 뉴타운건설, 경전철등의 개발호재, 매매가-전세가 괴리율 증가(전세가의 지속적 상승), 서울의 국제도시화 진행등 의 여러 가지 요인들이 복합적으로 영향을 미친 탓으로 분석된다.

반면 강남을 비롯한 버블 세븐지역은 2001~2006년까지 5년 장기상승후 2007 1월초부터 집값이 내리기 시작해 지난 2년간 실거래가격기준으로 15~20%정도 하락세를 실현했다. 특히, 강남권 중에서도 하락폭이 큰 잠실, 반포지역은 재건축 입주물량 급증으로 몸살을 앓았다. 실제로 2008년중 잠실등 강남3구의 입주물량은 27천호정도로 서울전체물량의 52% 수준이다. 강남권은 급등후 거품이 꺼지고 있는데다 재건축 물량 과다로 일시적 공급과잉에 빠져 강남권 집값하락을 부채질 하고 있는 셈이다. 분당을 비롯한 평촌, 용인등 버블세븐지역도 사정은 마찬가지이다. 판교신도시, 광교신도시에다 강남권 대체신도시로 개발 예정인 동탄2신도시 물량까지 겹쳐서 수도권 남부는 한동안 신도시 공급물량 홍수로 역전세난마저 우려된다. 경기회복시에도 공급과잉이 가격상승의 발목을 잡을 것 같다.  

 

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용인, 수원등 남부지역과는 반대로 경기 서북부지역에선 상승세가 돋보였다.

부천, 의정부, 광명, 안산, 남양주, 시흥, 군포가 상승세를 탔고, 인천지역에선 동구, 남구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구등이 대체로 올랐다. 지방은 2006년이후 부산, 대구, 광주, 대전등 대도시를 비롯해서 전반적인 하향안정세가 뚜렷했으나, 군산14%상승을 비롯해서 통영, 거제, 순천등 산업도시지역은 예외적인 강세를 기록했다.

전세가격은 2008년 상반기 중에는 오름세를 확대해나가다가 하반기 이후는 강북등 일부지역을 제외하고는 약보합세로 돌아 섰다. 강북은 뉴타운 이사수요로 인근지역 전세값이 강세를 보인 반면에 강남지역은 재건축 신규입주물량 확대로 큰폭의 전세가격 하락이 전세값 안정의 일등공신이다.

 

- 상업용부동산: 불황속 오피스, 오피스텔은 나홀로 상승세

2008년 상반기는 서울지역 오피스의 공실률이 주요업무지구를 중심으로 1%대로 떨어지면서 아파트등 주거용시장과는 달리 오피스텔과 오피스의 가격 상승세가 눈에 띄는 모습이었다. 오피스의 신규공급물량이 줄어드는 반면 여의도등에서 오피스건물의 리모델링등에 따른 이전수요발생으로 공실률은 낮아졌기 때문이다.

 

- 토지시장거래부진속 국지적 상승

한편, 2008 토지시장의 경우는 거래가 부진한 가운데서도 가격은 꾸준한 강세를 보였다. 특히, 수도권 규제완화, 주택공급확대라는 정책적 호재를 등에 업고 서울과 수도권주변의 그린벨트, 군사시설보호구역, 한계농지등이 상승을 주도했다. 지방은 새만금지구개발 여파로 군산지역등이 많이 올랐다. 재개발 및 뉴타운 지구의 입주권이 주어지는 지분값도 국지적으로 급등했다. 다만 하반기이후에는 주택시장 침체와 토지거래허가제, 지분쪼개기 금지등 규제장치로 인해 거래량이 급격히 줄면서 상승세가 둔화되고 전반적인 안정세를 기록했다.

 

- 9월이후 미국發 금융위기로 하락세 가속

9월이후 글로벌 경기에 이상상황이 발생하면서 우리나라 부동산 시장도 급변하고있다. 이른바 미국발 서브프라임사태의 신용경색위기로 우리경제도 직격탄을 맞은 것이다. 주식시장 폭락에 이어 부동산 시장도 극심한 거래위축, 미분양아파트가 급증 및 건설사유동성문제가 부동산시장을 강타하였다. 금융위기가 실물경제침체로 이어질지 모른다는 불안감 이 확산되면서 주택시장에는 급급매물이 출현했다. 시세보다 저렴한 초급매물출시에도 매수세가 자취를 감춰 금융위기가 고조에 달한 10월에는 강남권 대형아파트와 재건축단지는 급락세를 보이기도 했다.

이 같은 상황을 인식한 정부는 2008년도 하반기에만 7차례의 부동산안정종합 대책을 쏟아냈다. 특히 11.3일 국난극복 대책에서 재건축 3대규제완화와 투기지역, 투기과열지구 해제 방침 발표로 부동산 시장은 최악의 위기 상황은 탈출한 듯하다. 이를테면 급매물로 추락하던 재건축 시장은 급매물 회수 및 다소의 매수세 유입으로 하락세가 멈추고 바닥권에서 반등하는 모습을 연출하고 있기 때문이다.

하지만 다주택자양도세중과, 분양가상한제, 강남권3구에 대한 규제해제가 빠짐으로서 침체에 빠진 부동산시장이 완전히 살아 날수 있을지 주목된다. 2009년도 시장에 모두의 관심이 집중되고 있다.

 

 

. 2009년은 규제개혁완성의 해, 정책이 시장을 살린다


2008년 하반기 미국발 신용위기로 수렁에 빠진 부동산시장을 구하기 위해 새정부는 여러차례 규제완화 및 경제살리기 정책을 쏟아냈다. 새정부의 부동산정책은 크게 3가지로 요약된다. 규제완화, 공급확대, 세제개혁이 핵심내용이다. 시장경제원리에 따라 지난정부의 과도한 규제를 혁파하고 공급확대를 통한 가격안정도모 및 세금제도를 국제기준에 맞게 개편한다는 뜻이다. 여기에다 금리를 내리고 재정을 확대하는, 예컨대, 규제와 돈을 풀어 부동산침체와 경기경착륙방지에 방점을 찍고 있다. 이러한 정책방향에 따라 2008년도에 나온게 6.11 지방미분양대책을 필두로 한 8·21 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안, 9·1세제개편, 9·19도심공급활성화 및 보금자리주택건설방안, 9·23종부세개편방안 등이다. 하지만 이런 대책들이 시장에 전혀 약발이 먹히지 않자 2008년 11월 3 고심 끝에 “경제난국 극복종합대책”을 발표했다. 한마디로, 11.3대책의 핵심은 재정을 쏟아 붓고 부동산 규제를 확풀어서 경기부양에 올인한다는 내용이다. 특히, 부동산 규제완화와 관련해서는 재건축규제를 대부분 폐지하고 강남 3(강남, 서초, 송파)를 제외한 주택투기지역, 투기과열지구를 전면해제한다는 방침이다.

따라서 2009년도 부동산 시장의 정확한 예측을 위해서는 2008 11.3대책을 포함한 그간의 정부대책의 구체적인 내용과 효과에 대해서 하나씩 살펴보는 것이 순서이다.

 

먼저, 재건축관련해서는 첫째, 용적률을 법적 상한선인 300%까지 허용함으로서 사업 수익성이 대폭 개선될 것으로 예상된다. 서울시의 경우 지금까지는 최대 250%의 용적률이 적용되었고 정비계획지구 평균용적률은 210%선에 불과했다. 실례로 서울 강남권의 대표적인 재건축 단지인 은마아파트 기본계획용적률은 197%, 개포주공과 강동 주공단지는 190%선이다. 그런데, 용적률이 현재보다 50%이상 늘어나게 되면 재건축개발이익은 커지고 조합원의 추가부담은 줄어들어 수익성과 사업추진속도는 날개를 달게 된다. 예컨대, 개포주공 1~4단지, 고덕주공, 둔촌주공, 가락시영, 압구정 현대, 잠실주공5단지, 반포고층단지등 제 2, 3종 재건축단지들이 수혜를 보게 된다

 

둘째, 소형평형의무비율 조정으로 더 넓은 새아파트를 배정받을 수 있게 돼 분양성과 동의율을 높이는 유인이 된다. 현재는 60제곱미터이하 20%, 85제곱미터 이상 40%, 85제곱미터 초과 40%, 85제곱미터 이하 60%, 초과40%로 비율이 완화된다. 사실 그동안 재건축추진의 최대 걸림돌은 용적률제한과 함께 평형제한조치라고 해도 과언이 아니다. 그런데, 소형평형비율조정은 기존의 중형평형으로 구성된 대치은마, 반포주공 1단지등 중층단지의 경우 주민들이 선호하는 중대형아파트를 지을 수 있도록, 이를테면 종전 주택보다 더 큰집으로 갈수 있다는 점에서 대형호재로 작용한다. 셋째, 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택의무제도는 폐지되는 대신에 2009년부터는 기존의 계획용적률을 초과하는 용적률의 30~50%정도를 보금자리주택(서민주택, 임대주택)으로 짓도록 했다. 지금보다 의무건설물량이 줄어들어 시공사와 조합원에게는 유리해진 측면이 있다. 요컨대, 위에서 언급한 재건축시 3가지 규제완화가 시행되면 총사업비는 평균 5~10%정도 절감되는 반면에 개발이익은 커지고 속도는 2배로 빨라지는등 재건축사업은 상당한 탄력을 받을 것이다.

 

다음으로 주택투기지역과 투기과열지구 해제효과를 분석해 보자.

첫째, 투기지역에서 해제되면 6억원 초과아파트의 경우 집값의 40%만 가능했던 주택담보대출비율이 60%까지 확대된다. 매년 상환해야하는 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않도록 하는 DTI(총부채상환비율)제도도 없어진다. 과도한 금융제한조치가 완화되면 이는 주택의 수요증가 및 가격상승요인이 된다.

둘째, 투기과열지구가 풀리면 분양권전매제한 기간이 5~10년이었던 수도권아파트전매제한 기간이 1~7년으로 단축, 미분양아파트 해소에 긍정적 역할을 할 것이 틀림없다.

셋째, 이밖에도 지방 미분양해소를 위해 향후 2년이내 취득한 주택에 대해서는 양도세를 낮게 적용하고, 수도권의 규제를 완화해 공장 및 산업단지조성 허용등의 추가대책도 나왔다. 이러한 새정부의 부동산 종합대책은 비교적 시의적절하고 가능한 모든 수단을 동원한 선제적인 대응으로 보인다.

침체에 빠진 실물경제를 살리고 부동산급락을 막기 위한 전방위적 정책이라는 긍정적 평가가 많다. 2009년은 정책이 시장을 지배하는 “규제개혁완성”의 한해가 될 전망이다

 

MB정부의  2008년 주요 부동산정책 요약

6.11지방미분양대책

-지방미분양 구입시 취등록세 50% 감면

-지방미분양 구입시 일시적 2주택자 인정기간 2년 연장

-분양가 10% 인하시 지방주택담보 대출비율 10% 상향

8.21주택공급기반강화및 건설경기 보완방안

-조합원조합원지위양도 금지 폐지/재건축 공급후 후분양의무 폐지/재개발(재건축)사업기간 3년에서 1년반으로 단축

-수도권분양주택 전매제한기간 완화

-2주택자 양도세중과배제(지방광역시, 3억원 이하)

9.1세제개편방안

-양도세 비과세 고가주택 기준 6억원에서 9억으로 상향

-양도세 비과세 거주요건 강화(수도권3, 지방2)

-종부세 과표적용 동결 및 세부담상한선 하향조정

9.19도심공급활성화및 보금자리주택건설방안

-2018년까지 연평균50만호주택공급(수도권30만호)

-보금자리주택 매년15만호 공급

-재건축(재개발),역세권개발, 뉴타운추가등 도심공급활성화

-그린벨트해제등을 통해 대규모서민주택 공급

9.23종합부동산세개편방안

-종부세 과세기준금액 9억원으로 상향

-과세표준조정및 세율인하(6억이하 0.5%, 6~12 0.75%, 12억초과 1%)

-1세대 1주택 고령자에 대한 세액공제(60세이상~65세미만 10%, 65세이상~70세미만 20%, 70세이상30%)         

10.21가계주거부담완화및 건설부문유동성지원방안

-처분조건부, 일시적1세대2주택 양도세비과세 시한 2년으로 연장

-투기지역.투기과열지구 합리적 조정(11월중 실태조사후 추진)

-주택담보대출등 가계대출 부담 완화, CD금리 하향안정 지원

-건설사 회사채 유동화 지원, 민간 부동산펀드 조성지원

-채권금융회사 주도 건설사 금융지원(PF대출및 자산담보부기업어음(ABCP) 등의 만기 연장, 이자 감면, 신규자금 등을 지원)
-
환매조건부 미분양 주택 매입

-공동택지 제3자 전매 허용, 공동택지 계약해제 제한적 허용, 주택건설사업자 보유토지 매입(12월부터 1조원 수준의 매입 추진, 앞으로 최대 3조원 범위내)

-C등급건설사 워크아웃프로그램 적용

10.30국가경쟁력 강화를 위한 국토이용효율화방안

-한계농지 소유및 거래제한 폐지, 비농업인 상속농지소유한도 폐지, 농지전용절차 간소화

-첨단업종 수도권공장 신증설및 이전규제 폐지 또는 완화

-공장산업단지입지규제 개선(경제자유구역 산업단지물량규제 제외, 서울 도시첨단산업단지 개발 허용등)

-환경보전 전제 자연보전권역규제 개선/650㎢의 농지를 농업진흥지역에서 해제, 공공용지용 농지 사전비축, 보전산지 1천㎢를 준보전산지로 조정등

11.3경제난국극복종합대책중 부동산및 건설경기 활성화방안

-재건축소형평형의무비율 지자체가 탄력적용(60㎡이하 20%이상, 60~85 40% 이상을 85㎡이하 60%)

-국토계획법 상한까지 용적률상향 허용(증가용적률의 25% 임대주택 의무건설에서 증가분의 30~50% 보금자리주택으로 환수)

-주택?토지 투기지역및 투기과열지구 해제(강남3구 보류 )

-1세대1주택 거주요건 현행기준 유지(서울?과천?5대 신도시 2)

-2010년 말까지 지방미분양 취득시 양도시기 관계없이 일반세율 적용및 장기보유특별공제 적용

-1세대1주택자가 실수요 목적의 지방주택 1채 취득시 양도세감면(기존주택 처분시 1주택자 인정, 지방주택 처분시 일반과세 적용)

  

 

. 규제완화 힘 받으면, 하반기엔 U자형 회복도 가능

 

그렇다면, 과연 이러한 새정부의 노력과 정책은 거품붕괴까지 공연히 거론되고 있는 부동산시장에 활기를 불어넣고 경기의 장기침체를 근본적으로 방지할 수 있을까? 특히 부동산정책의 부침이 큰 만큼 2009년도 시장은 정책기조 변화에 따라 어떤 반응을 나타낼까.

주지하는 바와 같이, 부동산시장은 정책변수 외에도 금리, 경기, 수급, 투자심리등 여러가지 요인이 복합적으로 영향력을 미친다.

첫째, 금리는 미국등 선진국이 경기부양을 위해 금리인하기조를 유지할 것으로 보여 국제적 동조화 경향을 감안하면 우리나라도 당분간 이자율을 추가인하할 가능성이 높다. 금리가 내리면 시중 유동성이 늘어나 수요증가로 인해 부동산 폭락을 저지하는 기능을 할 것이다.

둘째, 실물경기는 2009년도 경제성장률이 정부가 목표로 하는 4%를 밑돌 경우 가처분소득감소로 집값에는 하락요인이다.

셋째, 주택수급여건과 투자심리는 2009년도 시장에는 큰 변동성이 적어 커다란 충격을 주기보다는 중립적인 요인으로 작용할 것이다.

 

이상의 내용을 요약, 정리하면 2009년도 부동산 시장은 어떻게 바뀔까.

정책변화, 금리인하, 유동성증가라는 상승요인과 경기하락, 공급과잉, 투자심리위축이라는 하락요인이 함께 공존한다. 결국 어느 요인에 무게중심을 두느냐에 따라 시장의 향방은 달라진다. 규제개혁외에 통화, 금융, 재정정책등 위기종합대책이 2009년 시장에 한꺼번에 큰힘을 발휘할 경우 집값폭락 보다는 집값 하락추세가 이어지면서 거품이 제거되는 과정이 전개되지 않을까 한다. 거품제거로 인한 추가하락폭은 강남등 버블세븐 지역 중심으로 5% 내외로 추정된다. 하락분위기속에서도 규제완화의 힘이 시장에 제대로 작동할 경우 하반기이후에는 정책호재의 직접적 수혜를 입은 일부 재건축과 수도권 분양권 가격은 반등에 앞장설 가능성이 높다. 일각에서 제기하는 바와 같이 규제완화 정책으로 인해 부동산 투기재연 및 집값급등을 우려하는 주장은 설득력이 떨어지고 2009년에는 기우에 그친다는 얘기다. 과거 참여정부 5년간의 부동산 상승기에 10번이 넘는 초강력 규제조치도 당장 집값을 잡지 못하였다. 마찬가지로 부동산하락기의 규제완화, 경기부양조치도 그 효과와 시기는 제한적일 수밖에 없다.

현시점에서 지난 97년말 외환위기 이후의 경제위기극복 과정 및 부동산시장의 회복모습이 자연스럽게 떠오르는 것은 왜일까.

결론적으로 새정부의 정책이 차질없이 입법화, 가시화 될 경우 2009년도 상반기중 집값하락세는 이어지겠지만 규제완화 효과가 현실화되는 하반기 이후에는 강남권재건축과 수도권아파트, 그리고 신규분양아파트를 중심으로 거래량이 늘어나면서 소위 “U자형” 싸이클이 출현할 확률이 높다. 경기가 급속히 회복하는 V자형이나 장기불황에 빠지는 L자형 가능성은 적다는 뜻이다.

하지만 2009년 하반기 실물경기 회복에 따라 부동산 경기가 살아나더라도 말그대로 재반등에 그치고 본격적 상승세는 2010년이후에야 기대 할수 있을 것으로 전망된다. 아직 낙관은 이르다는 말이다. 대내외변수가 너무 많은데다 세계적인 위기상황인 만큼 어느 한쪽 방향으로의 무조건적 예측은 객관성이 적다.

향후 금리의 인하폭과 속도, 다주택자 양도세중과폐지, 종부세 감면, 분양가상한제폐지, 유가 및 환율안정여부, 경제성장율등 정책변화와 거시경제지표, 대내외변수 등에 따라 부동산시장은 얼마든지 요동칠 준비를 하고 있다. 특히, 금리인하, 다주택자 양도세중과폐지, 종부세감면, 분양가상한제폐지여부와 재정확대정책의 성공여부는 부동산시장에 메가톤급 영향을 미칠 핵심 변수다.

이에따라, 다가오는 2009 부동산 시장은 부동산급락이냐 거품 조정이냐. 장기침체에 빠질 것인가 아니면 경기하강속에서도 새로운 유동성 장세를 기대할수 있을 것인가가 초미의 관심사이다.

아무튼, 2009년은 규제완화를 추진하는 MB정부의 새로운 부동산정책과 얼어붙을 대로 냉각된 시장간에 고통스런 힘겨루기가 예상된다. 따라서, 2009년은 일반투자자에겐 그어느때 보다 위험관리에 치중하면서도 수익률극대화의 기회를 동시에 노리는, 소위 두 마리토끼를 잡는 똑똑한 투자와 현명한 선택이 요구되는 “고통스런 한해”가 될 것 같다끝.

 

200811 12일 강남역인근 사무실에서 고종완 드림

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