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도시로 출근하는 남자①단독주택의 추억

답답한 아파트 떠나고 싶어30여년만의 단독주택 귀환

 

요즘 ‘도시민의 로망’ ‘아파트 거주민의 꿈’이 바로 단독주택이다. 숫자와 높이에서 아파트의 위세에 밀려 주택시장에서 기를 제대로 펴지 못하는 단독주택이 요즘 선망의 대상이 됐다.

 

아파트에서 단독주택으로 옮겨가려고 하는 경우 대개는 단독주택이라는 집 구조보단 그 속에 담겨져 있는 추억 때문일 것이다. 수구초심(首丘初心)이듯 어릴 적 품을 찾아. 꼭 이런 이유만은 아니지만 필자는 30여년만에 아파트를 떠나 최근 단독주택으로 들어갔다.

 

중년 이상 세대가 경험했듯 과거엔 단독주택이 주류였다. 필자 역시 단독주택에서 태어났고 단독주택에서 성장했다. 어릴 적 단독주택은 말 그대로 시골 집이었다. 마당만이 아니고 돼지막사도 있었다. 마당 가운데에 금붕어 등 물고기를 키우는 자그마한 양어장이 있었다. 깨끗하지 않은 물이었지만 여름이면 코흘리개들의 수영장이 됐다. 

 

단독주택에 개가 없을 수 없다. 집에서 키우던 똥개가 오토바이 교통사고를 당해 훌쩍거린 적이 있다. 아버지가 진도에서 가져왔다는 진돗개도 키웠다. 훈련을 시키지 않고 밥만 먹여서인지 생각보다 똑똑하지는 않았던 것 같다.  

 

주변이 밭이고 논이었다. 옆 야산에 밤나무가 우거져 있었고. 전원주택이니 타운하우스니 하는 집과는 아무 상관 없고 거리가 먼 말 그대로 시골집이었다. 필자가 살던 곳이 본교가 멀어 교실 두 칸의 분교에 다녀야 할 정도의 산골이었으니 좋은 집이 절대 아니었다.  

 

초등학교 5학년 무렵 대도시(지방광역시)로 이사를 갔다. 거기서도 단독주택이었다. 대도시 단독주택은 마당이나 텃밭이랄 게 없는 집만 단독주택 구조인 집이었다. 그저 작은 나무 몇 그루 심을 정도의 여유공간 밖에 없었다.

 

산골서 개·돼지 키우던 단독주택

 

대도시의 첫 단독주택은 화장실 하나를 다섯 가구가 쓰는 달동네였다. 1층짜리 일제시대 건물을 쪼개고 쪼갠 집이었다. 고등학교 때 이사간 단독주택은 2층짜리 양옥이었다. 2층은 세를 주고 1층을 썼다. 건물이 크지 않은 대지를 대부분 차지했다. 마당이라고 부르기 민망한 조그마한 땅에 대추나무가 자랐다.

 

아파트와의 인연은 대도시로 와서 얼마 지나지 않아 친구 집을 방문하면서 생겼다. 그 친가 살던 집이 아파트였다. 당시 유행한 맨션이란 이름이 붙여진 5층짜리였다. 무엇보다 엘리베이터가 신기해 친구들과 오르락내리락 하다가 경비 아저씨에게 혼난 기억이 난다. 당시엔 불 켜진 높은 건물의 아파트가 로망이었다.   

 

대학 입학 이후엔 기숙사·하숙집·자취집을 돌다 결혼 이후 본격적인 아파트 생활을 하게 됐다. 아파트가 주택시장의 주류가 되었고 생활이 편리했기 때문에 어느 정도 경제적 여유가 된다면 다세대나 다가구·단독주택보다 아파트가 선호됐다.

 

돌이켜 보면 단독주택이라고 별다른 추억을 남겨준 건 아니다. 편리한 주택이 아니었고 다들 그렇게 살았으니 필자도 그냥 거기서 살았다. 단독주택과 관련한 기억은 집보다는 그 시절이다. 

 

다시 단독주택을 생각하게 된 것은 단독주택이 그리워서라기보다 아파트를 벗어나고 싶어서였다. 물론 그 시절로 다시 돌아갈 수도 없다. 흔히 말하는 아파트 생활의 답답함을 벗고 싶었다. 주변 잡음과 층간 소음이 싫고 갑갑하게 사는 것도 내키지 않았다. 아이들이 더 자라기 전에 흙 냄새를 많이 맡게 하고 싶었다.  

 

단독주택은 대개 남자들이 원하고 여자들은 꺼린다고 한다. 여자들은 편리한 아파트 생활을 선호해 남편 혼자만 귀농이나 귀촌을 하는 경우도 있다고 한다. 하지만 필자의 경우 아내가 더 적극적이어서 단독주택으로 옮기는 데 이견이 없었다.

 

용케 적당한 단독주택이 나타났다. 부부는 망설임 없이 단독주택 행을 결행했다. 아파트를 떠나는 아쉬움과 미련이 없지 않았지만.   

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일본 주택시장의 교훈…새 집 인기는 식지 않는다?

일본의 주택시장이 어떻게 흐르고 있을까. 상당한 부분에서 뒤따라 가며 사회·경제적으로 일본을 닮아가고 있는 한국 입장에서 일본 주택시장은 눈을 뗄 수 없는 주목 대상이다. 앞서 가는 일본을 통해 한국 주택시장의 미래를 가늠해보려는 것이다.

널리 알려져 있다시피 일본은 1980년대 대규모 무역수지 흑자와 저금리 정책으로 부동산시장이 달아올라 거품(버블)이 끼었다. 유동성이 풍부해진 데다 주택 주수요층인 35~45세 인구가 늘고 가계소득도 증가해 일본 부동산가격은 1986~1991년 급등했다
.

급기야 일본 정부가 금리를 올리고 세제를 강화하며 부동산 시장을 억눌렀다. 땅값이 급락하고 기업 부실 등으로 실물경제도 침체됐다. 버블 붕괴였다
.

버블 붕괴 이후 일본 주택시장 구조도 많이 달라졌다. ‘인구 쓰나미가 닥친 것이다. 고령인구의 급속한 증가로 2006년 일본은 초고령사회에 진입했다. 1~2인 가구도 크게 늘었다. 2010년 기준으로 노인인구 비율이 23%, 1인 가구 비율은 32%에 달했다. 2016년 이후엔 가구소 감소가 예상된다
.

2013
년 주택보급률이 전국 116.4%, 도쿄 113.7%까지 올라갔다. 신규 주택공급은 지속적으로 감소했다. 1989 165만 가구이던 연간 신규 주택 공급량이 88만 가구로 줄었다
.

저성장으로 인해 30~40대 가구의 자가율이 하락했다. 30대 가구 자가율이 1983 55%에서 2008 40%로 내렸다. 같은 기간 40대 가구의 작율은 72%에서 65%로 떨어졌다. 반면 60대 이상 가구의 자가율은 고령화 영향으로 소폭 증가했다.

 
주택시장은 어떻게 변했을까. 일본 관련 보고서 등을 종합해보며 주택거래가 신규 주택을 중심으로 이뤄지면서 기존 주택 거래는 부진하게 됐다. 기존 주택 거래 비율이 2008 13.5%에 불과했다. 미국이 90.3%, 영국이 85.8%, 프랑스 64% 등과 비교하면 아주 저조하다.

기존 주택과 신규 주택간 가격차가 커졌다. 2009년 수도권에서 기존 주택 가격이 신규 주택 가격의 60% 수준에 그쳤다
.

일본 주택시장 버블 형성과 붕괴 약사다. 일본 주택시장이 수렁에 빠진 데는 하나의 원인이 작용한 게 아니다. 정부 정책과 금리, 경기, 인구구조 등이 복합적으로 작용했다. 어느 하나의 요인만 부각해서 볼 수 없다
.

때문에 국내 주택시장을 내다볼 때도 단선적으로 봐서는 안 된다
.

일본 주택시장에서 흥미로운 점의 하나는 신규 주택 선호다. 주택시장이 가라 앉아도 신규 주택은 그나마 인기를 끌고 있는 셈이다. 2011년 기준으로 일본 기존 주택 가격지수는 160인 데 비해 신규 주택은 290이다. 버블이 꺼지면서 기존 주택 가격은 지속적으로 떨어진 데 비해 신규 주택 가격은 안정적이다. 수요자들이 상품성이 훨씬 뛰어난 ‘신상’을 찾고 낡은 집에서 새 집으로 옮기려는 수요는 일정하게 유지되기 때문이다
.

요즘 국내 주택시장을 들여다보면 기존, 신규 가릴 것 없이 거래가 활발하지만 상대적으로 신규 분양시장이 더 뜨겁다. 분양시장에 대한 관심은 쉽게 꺾이지 않을 것 같다.

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분당 '바다모래 불안' 25년만에 털다

리모델링 안전진단 결과 구조안전에 문제 없어
 
“밤새 안녕하셨습니까?” 1990년대 초반 입주한 경기도 성남시 분당신도시 주민들이 아침에 나눴을 인사다. 불안에 떨던 인사말이 입주 25년이 지난 지금에서야 “밤새 푹 주무셨죠?”라고 바뀌게 됐다. 무슨 일이 있는 건가.

1990년 무렵 서울·수도권 주택시장을 안정시키기 위해 추진된 1기 신도시에 당시 날벼락이 떨어졌다. ‘바다모래’ 파동이다. 분당을 비롯해 신도시 아파트에 염분을 씻지 않은 바다모래가 사용됐다는 것이었다. 1995년 정부의 정밀조사 결과 일부 동의 염분함유량이 기준치를 훨씬 초과해 허용기준치인 3.3㎡당 0.3㎏의 3배인 1.9~1.3㎏으로 나타났다. 분당 아파트 절반 이상에서 건물외벽에 균열이 발생하고 지하주차장에 누수현상이 나타났다.

하지만 안전에는 문제가 없는 것으로 정밀조사를 실시한 대한건축학회가 발표했다. 콘크리트 강도가 모두 설계서에 정한 기준을 웃돌았다.

분당 주민들은 구조안전 불안감을 덜게 됐다. 그 뒤 집값이 많이 오르면서 바다모래 불안감은 잊혀져 갔다.

20년이 지난 이제서야 분당 아파트가 부실공사 오명에서 다소나마 벗어날 수 있게 됐다. 리모델링이 가능한지를 판단하기 위한 안전진단 결과다.

성남시는 최근 한국시설안전공단에 의뢰해 분당 한솔5단지에 대한 안전진단을 실시했다. 이 아파트는 1994년 10월 준공됐다. 15~25층 12개동으로 구성됐다. 주택형은 전용 41~74㎡형이다.


▲ 정부가 분당 등 1기 신도시 아파트를 대상으로 바다모래의 안전점검을 하기로 했다는 1994년 11월 28일자 중앙일보 보도.


한솔5단지 12개 동 중 11개동 B등급 이상

한솔5단지는 안전진단 결과 세부항목 평가에서 11개 동이 건물기울기, 기초 및 지반침하, 내력비, 기초 내력비, 처짐, 내구성 등의 항목에서 모두 B 등급 이상을 받아 수직증축이 가능할 정도로 구조적으로 안전한 것으로 나타났다. 25층으로 건축된 503동만 기초 내력비 평가에서만 C 등급을 받아 수평증축할 수 있다.

한마디로 튼튼한 아파트라는 것이다. 리모델링은 건물 뼈대만 남겨 놓고 철거한 뒤 다시 짓는 사업방식이다. 위로 3개층까지 건물을 높일 수 있다(수직증축). 기존 주택수보다 15%까지 가구수를 늘려 기존 주민 몫을 제외한 나머지를 일반분양할 수 있다.

뼈대는 유지되기 때문에 건물구조의 안전성이 보장되지 않으면 리모델링할 수 없다. 완전히 허물고 새로 짓는 재건축을 해야 하는 것이다.

한솔5단지의 안전진단 통과는 리모델링 길이 열린 이 아파트 주민들에게만 반가운 소식이 아니다. 마음 한 구석에 바다모래 아파트라는 불안감을 안고 있던 분당 주민 전체가 안도의 숨을 쉬게 된 뉴스다.

한솔5단지처럼 리모델링을 추진 중인 분당의 다른 아파트들도 바다모래로 찜찜한 안전진단을 크게 걱정하지 않게 될 것 같다.

현재 분당에는 조합설립 인가를 받은 4개 아파트가 안전진단을 준비 중이다. 느티마을 3단지가 안전진단을 받고 있고 매화1단지와 느티4단지가 안전진단을 준비 중이다.
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