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연금 한푼 안 들고도 웃는 이 아저씨가 믿는 구석은 …

올해 말 퇴직 예정인 55세 직장인 A씨. 자녀 결혼시킬 때 쓰고 남은 금융자산에다 퇴직금까지 합하면 3억 원을 손에 쥐게 된다. 큰 돈이지만 노후를 책임지기엔 부족하다. 그나마 변변한 연금도 들어놓은 게 없다.

한국운용 분석에 따르면 매달 생활비로 200만 원씩 쓴다고 가정할 때 3억 원은 10년 8개월이면 바닥난다. 은행에 넣고 이자를 챙겨봤자 2년 8개월을 더 연장할 뿐이다. 현재 55세인 한국 남자의 생존 예상기간이 23.6년인 것을 감안하면 결국 죽을 때까지 10년 넘게 무일푼으로 살아야 한다는 계산이 나온다. A씨처럼 연금 없이 퇴직하는 은퇴 생활자들이 기대수명까지 안심하고 살 수 있는 방법은 없을까.



하나은행 백미경 성북동 지점장은 "준비 없이 은퇴한 사람일수록 투자와 동시에 생활비도 마련할 수 있는 금융상품을 찾아야 한다"고 말했다.

◆ 원금 까먹기? 원금 지키기!=자산이 어느 정도 있는 사람도 은퇴하면 매달 고정수입이 끊겨 어려움을 겪는다. 은행 예금 통장에 넣어두면 곧 쪼그라들게 마련이다. 증권사 자산관리계좌(CMA)는 은행 예금에 비해서는 고금리지만 수익률은 연 4% 정도다. 3억 원을 맡겨도 한 달에 100만 원에 불과하다. 매달 생활비로 원금이 줄어드는 점을 감안하면 실제로는 더 적은 셈이다.

원금은 최대한 손대지 않으면서 생활비를 벌 수 있는 상품 중 대표적인 게 선박펀드나 부동산 펀드다. 선박펀드는 투자자 돈으로 선박을 새로 만들거나 중고 선박을 사서 해운회사에 빌려준 뒤 임대수입(용선료)을 투자자들에게 배당하는 상품이다. 펀드마다 조금씩 다르지만 연 6~9%대 고금리라 3억 원을 투자하면 분기당 450만~700만 원을 받는다. 원금보장형은 아니지만 대부분 선박매각 가격이 미리 결정돼 있어 사실상 원금 보장형이나 마찬가지다. 특정 기간에만 판매해 투자기회가 적긴 하지만 선박운용사가 내놓는 선박펀드는 증시에 상장돼 있어 언제든지 사고 팔 수 있다. 임대형 부동산 펀드도 선박펀드와 거의 유사하다.

올해 등장한 매달 분배형 펀드도 관심을 가질만하다. 채권형은 기대 수익률이 연 5.2% 정도다. 매달 배당금을 분배한다는 것 외에는 기존 채권형 펀드와 큰 차이가 없다. 그러나 곧 출시될 주식형 펀드는 분배금을 연 8.4%로 책정, 생활비 조달에 관심 있는 은퇴자들의 관심을 끌고 있다. 이 펀드는 수익률과 무관하게 매달 210만 원씩을 받는다. 실제 투자수익은 환매할 때 반영된다. 수익률이 나쁠 경우 원금에서 매달 배당금만큼 빠지지만 증시 상황이 좋아지면 플러스 수익률을 기대할 수도 있다.

◆ 은퇴자금이 부족하다면=가진 돈이 적을 때는 원금을 다달이 조금씩 쪼개 쓰는 수밖에 없다. 이 경우에도 효율적인 운용이 필요하다.

이럴때 유용한 상품이 은행의 연금예금이나 즉시 연금식 보험이다. 예컨대 하나은행의 '셀프 디자인 예금'은 1억 원의 자산을 가진 은퇴자가 월 200만 원씩 받는 것으로 계약하면, 정기예금 이자 40만 원에다 원금에서 160만 원을 더해 매달 지급한다. 수익률이 연 4.8%라면 5년간 월 200만원을 생활비로 쓸 수 있는 셈이다.

45세 이상이면 들 수 있는 보험사의 즉시 연금식 보험은 자산을 연금에 넣고 매달 이자를 연금 형태로 받는 상품이다. 연금 예금과 비슷하지만 수익률과 연금 수령 기간에서 다소 차이가 있다.

안혜리 기자

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2007년 바뀌는 부동산관련 제도

부동산 제도의 큰 틀이 바뀌면, 이와 관련된 재테크 전략의 수정도 불가피하다. 부동산정보업체 내집마련정보사는 신년(2007년)에 바뀔 부동산 법규들을 미리 알 수 있도록, 제도들의 시행시기를 사전에 점검해, 상품별·시장별 파급효과와 영향력을 정리해 보았다.

▲1세대 2주택 양도소득세 50%중과(장기보유특별공제 배제)
- 실거래가 기준 과표가 2007년부터 모든 주택에 전면 도입
양도소득세의 경우 실거래가 기준 과표가 2007년부터 모든 주택에 전면 도입되고, 1세대 2주택의 경우 현행 9~36%인 양도세율이 50%로 일괄 상향 조정된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 1가구 2주택자들이 중과세를 피할수 있도록 2006년 한해동안 중과 유예 기간을 주고, 보유 주택 중 한 채를 처분토록 했으나, 생각보다 매물출회가 적어 기존 보유자는 장기보유나 증여/상속으로 전환할 확률이 높아졌다.

▲종합부동산세 과표적용률 70%→80%상향
2006년 상반기 보유세의 과도한 세부담 완화 요구가 빗발치자, 6월쯤 종전 50%인 재산세 상승률 상한기준을 공시가격 3억원이하 주택에 대해서는 전년도 재산세의 5%, 3억원 초과~6억원 이하 주택에 대해서는 10%를 각각 넘지 않도록 개정된바 있다.

하지만, 종합부동산세 과표적용률은 현행 70%에서 2007년 80%로 그대로 상향된다. 2005년 종부세 도입시 50%인 과표 적용률이 2009년까지 100%로 높아지는 로드맵이 그대로 유지되고 있기 때문에, 올해 급등한 부동산가격에 과표적용률까지 높아지면 6억원을 상회하는 고가주택의 세부담은 늘어나게 됐다.

▲'특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령' - 무단증축 옥탑방 양성화 기간 마감
'특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령'에 따라, 2006년 2월부터 시행되고 있었던 무단증축된 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화기간이 2007년 1월8일 마감된다.

양성화 대상은 2003년 12월31일까지 완공된 연면적 50평이하 단독주택과 연면적 100평이하의 다가구주택, 가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다.

정비구역, 도시개발구역, 개발제한구역, 군사시설 보호구역 등 관련법에 따라 지정된 건축물은 적용대상에서 제외되나 정비구역 또는 도시개발 구역 지정 이전에 지어진 건축물은 양성화될 수 있다. 양성화를 희망하는 건축주나 소유주는 건축사가 작성한 현장조사서, 대지의 소유. 사용권리 증명서류 등을 첨부, 관할 자치단체장에게 신고하면 30일내에 사용승인서를 교부받을 수 있다. 주거용 위반건축물 주인은 양성화 기간 만료전까지, 구제 받을 수 있도록 서둘러야 한다.

▲서울시 SH공사 후분양제 적용
재건축단지내 일반분양주택은 2003년부터 80% 공정 달성 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가.오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 2/3 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.

건교부도 2004년 2월 후분양제를 도입키로 하고 유예기간을 거쳐 2007년 주공이나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 로드맵을 정해 놓은 상태다.

서울시도, 은평뉴타운의 고분양가 논쟁이 일어나자, SH공사가 짓고 있는 아파트를 후분양하기로 했다. 그리고, 앞으로 SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다. 또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다.

▲ ‘분양가제도개선위원회’ 분양가 제도 전반에 대한 개선대책 마련
민간 아파트의 분양원가 공개 확대, 채권입찰제 보완, 분양가 인하 등을 다룰 '분양가제도개선위원회'의 개선대책이 2007년 2월 나온다.

건설교통부 차관을 정부측 위원장으로 학계.연구단체.시민단체 인사 등 20명으로 구성된 이 위원회는 월 2차례 정례회의를 가지면서 택지비, 채권입찰제, 기반시설 설치비용 분담, 용적률 등 분양가결정 요인을 점검하게 된다.

특히 원가공개가 민간 아파트에 적용될 수 있는지의 실현성 여부 등도 함께 검토될 예정이라 건설업체, 실수요자의 관심이 집중되고 있다. 논의 결과에 따른 개선안이 상반기내 구체화되면, 법적·제도 정비 등, 2007년 하반기부터 단계적으로 시행될 것으로 보인다.

▲‘주택건설기준 규정’ 개정 - 2008년부터 공동주택 실내소음 기준 도입
건설교통부는 2008년부터 고속도로 또는 철도변 등에 새로 짓는 공동주택 중 6층 이상 부분은 도로 소음에 대해 실내 소음도가 45㏈(데시벨) 이하가 되도록 소음기준을 적용한 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안을 마련, 입법예고한 상태라, 규제개혁위원회 및 법제처 심사 등을 거쳐 2007년 2월부터 시행에 들어갈 예정이다.

개정안에 따르면 현행 실외소음기준(65㏈미만)외에 실내소음기준을 도입, 도로변 지역에 새로 건설하는 주택중 6층 이상 부분에 대해서는 실내소음도를 적용토록 하고 50m이격거리 확보요건을 폐지한다.

현재 공동주택은 도로로부터 수평거리 50m이상 떨어진 곳에 짓거나 방음벽을 설치, 실외소음도 기준을 충족해야 하기 때문에 도로변 공동주택 건축이 제한을 받고 도시미관을 이유로 방음벽을 고층까지 설치하지 못함으로써 도로변 고층주택 거주자의 소음피해와 도로관리에 애로가 적지 않았다.

따라서 공동주택 건설에 실내소음도 기준이 도입돼 까다롭던 도로.철도변의 아파트 건축이 다소 활기를 띨 전망이다. 건교부는 2007년중 실내소음도 측정방법, 외벽창호의 소음차단 성능 인정기준을 마련한뒤 2008년 1월부터 신규로 사업승인을 받는 주택건설분부터 이를 적용할 방침이다.

이와함께 2007년 2월부터 행정도시와 재정비촉진지구에는 주택단지 인근에 대체 복리시설이 설치되면 반드시 주택단지내에 운동시설, 경로당 등 복리시설을의무적으로 설치하지 않아도 되도록 특례를 인정키로 했고, 화재 발생 등 유사시를 대비, 비상용 승강기의 설치대상은 현재 16층 이상에서 10층으로 강화돼 2007년부터 지어지는 10층이상 아파트의 승강기가 대형화될 전망이다.

▲서울시 '공공 디자인 위원회‘ 설치 - 디자인 가이드 라인 마련
서울시는 공공시설물과 도시건축물의 경관 관리를 위해 시장을 위원장으로 하는 '공공 디자인 위원회'를 2007년부터 설치·운영할 계획이다.

위원회는 모두 60명으로 구성되며 건축심의나 도시.건축공동위원회 심의에 앞서 건축물 외관 디자인에 대한 사전 자문을 실시하게 된다. 건축주 입장에서 보면 우선 서울시가 연내에 확정하는 '디자인 가이드 라인'에 따라 기획설계를 하게 된다. 이 설계안은 공공 디자인 위원회의 사전자문을 통과해야 하며, 디자인 가이드 라인은 지역 특성을 고려해 한강변, 남산 등 자연경관 관리가 필요한 곳, 도로변 등 가로경관 관리가 필요한 곳 등으로 나눠 지역별로 다르게 만들어진다.

이에 따라 한강과 남산 주변에서 재건축.재개발을 추진하는 조합들은 층고나 시각통로 규제 등을 까다롭게 맞추는 등, 본래 도시계획 조례에 의해 주어진 층고나 용적률을 모두 적용받지 못하는 상황도 발생될 것으로 보인다.

▲‘주택법‘ 시행령 개정
2007년 상반기부터는 아파트 등 공동주택의 관리 투명성을 높이기 위해 관리비 부과내역 등이 인터넷 홈페이지나 단지내 게시판에 의무적으로 게재된다. 또 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 타일, 조경, 온돌 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년 연장되고 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다.
① 관리비 부과내역 인터넷 게시판 공개 의무화
앞으론, 공동주택의 관리주체가 입주자 대표회의의 소집 및 의결사항, 관리비 등의 부과내역, 관리규약.장기수선계획.안전관리계획, 입주민 건의사항 조치내역, 주요 업무 추진상황 등을 반드시 인터넷이나 우편, 게시판 등에 게재, 입주민들에게 공개토록 할 예정이다.

지금까지는 이 규정이 임의 조항이어서, 아파트 관리정보 공개가 형식적인 면이 많았다. 향후엔 주민들이 관리비용항목 하나하나까지 따져볼 수 있게 돼 관리의 효율화, 투명화를 꾀할 수 있게되고 이로 인한 분쟁의 소지도 줄어들 것으로 기대된다.

② 창문틀, 온돌, 방수 등 하자 담보책임기간 연장 또는 신설
현재 1년인 창문틀, 문짝, 창호철물, 타일, 위생기구설비 등 공사의 하자 담보책임 기간을 2년으로 늘리고, 온돌, 수.변전설비의 담보를 3년으로, 지붕, 홈통, 방수 공사 등을 4년으로 확대했다.

그리고, 주택건설기술의 발달에 따른 공법변화의 요인을 감안, 유리, 금속공사(하자담보 1년), 단열 및 옥내 가구공사(2년) 등 20개 세부공사도 하자보수 항목에 포함했다. 건축자재의 내구연한이나 하자발생 등 빈도를 고려한 개정이라, 주민들의 주거만족도도 높아질 것으로 보인다.

③ 아파트 15년만 지나면 리모델링으로 증축 가능
2007년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.

지금까지는 증축을 수반한 리모델링 가능 연한이 20년이어서 공동주택의 난방 등 급수설비와 위생설비의 수선 주기(15년)와 맞지 않아 경제성이 떨어지고 효과적인 공동주택 유지관리가 어렵다는 지적을 받아왔는데, 법이 개정되면, 앞으로 지어진 지 15년이 경과한 아파트는 리모델링 사업을 통해 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있게 돼 리모델링 사업이 활성화될 전망이다.

단, 전용면적의 증가가 없는 경우는 현행대로 사용검사 후 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있도록 했다. 개정안은 또 주상복합 아파트의 리모델링 사업시 상가 등 주택 외의 시설 소유자도 조합원으로 간주하도록 규정했다. 현재는 아파트 소유주만 조합원으로 인정돼 사업추진과정에서 상가 주인과의 마찰을 빚어 사업추진이 지지부진 하는 등 문제가 많았다.

▲ ‘주택법’개정안 - 알박기 방지대책
주택건설 개발업체가 사업 용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 용지를 90% 이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구(협의매수)할 수 있다.

이에 따라 아파트단지가 들어서는 곳에 미리 땅을 사뒀다가 비싸게 되파는 '알박기'가 어려워질 전망이다. 알박기 방지대책을 담은 주택법 개정안이 2006년 9월말 건교위를 통과해, 국회에 계류중인데, 법률 공포와 동시에 시행하도록 하고 있어 2007년 상반기에 시행될 수 있을 것으로 보여진다.

개정안에 따르면 지구단위계획이 필요한 주택건설 사업에서 사업주체가 건설 대지면적 중 80% 이상 사용권을 확보했을 때는 지구단위계획 결정고시일 10년 이상 전에 대지소유권을 갖고 있는 땅주인을 매도청구 대상에서 제외하도록 했다.

지금은 고시일 3년 전부터 소유권이 있으면 매도청구 대상에서 제외돼 개발계획만 입수해 3년 전에만 땅을 사면 사업시행자에 고의로 비싸게 되사줄 것을 요구할 수 있었다.

또 건설 대지면적 중 90% 이상 사용권을 얻어야 매수청구를 할 수 있었다. 따라서 이번 개정안이 시행되면 개발계획을 미리 입수해 사업지 땅 일부를 매입한 뒤 턱없이 높은 가격에 땅을 팔기가 매우 어려워진다.

▲'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정안'
- 공익사업으로 토지수용시 사업토지 환지방식 도입
이르면 2007년 상반기부터 공익사업으로 토지를 수용할 때 땅주인에게 개발되는 땅의 일부를 보상비 명목으로 지급하는 '환지방식'이 도입된다. 참여정부 들어 3년간(2003~2005년) 토지보상금은 총 37조5469억원으로 국민의 정부 5년간의 29조7222억원을 이미 넘어섰다.

따라서 건설교통부는 행복도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 국책사업에 따른 과도한 현금 보상과 이에 따른 주변 땅값 상승을 막기 위해 현물보상을 주요 내용으로 하는 '공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률개정안'을 2007년 상반기까지 마련키로 한 상태다.

토지보상법에 환지보상 방식의 규정이 마련되면 토지 소유자는 희망에 따라 보상금의 전액 또는 일부를 해당 공익사업으로 조성된 토지나 주택, 상가 등으로 보상을 받을 수 있게 되는데, 현재 환지 보상 방식은 도시개발사업이나 택지개발촉진법상 이주자 택지 등에 일부 적용되고 있으나 보상에 관한 기본법인 토지보상법에는 규정되지 않아 다른 공익사업까지 확대되지 못했었다.

아직 검토단계로 향후 공청회 등을 통해 환지지급의 근거와 방식 등이 확정되면 2007년 상반기께 법률 개정작업을 마무리할 방침이다. 그러나 특별법 등 개별법률에서 시행되는 사업에 이를 적용하려면 해당 법률의 개정도 필요해 실제 시행시기는 사업에 따라 차이가 있을 것으로 보인다.

건교부는 이와함께 보상 대상에 건축물의 일부가 편입되면 가치하락분에 대해서도 손실을 보상하고 잔여건축물에 대한 매수청구제도를 도입하는 방안도 함께 추진키로 했다.

▲평등, 非법정 단위 쓰면 과태료 부과
2007년 7월부터 넓이를 나타내는 '평'이나 무게를 측정하는 '돈' 등 비(非) 법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용하거나 이를 이용해 계량하면 처벌받는다. 따라서 부동산 매매계약서는 ㎡로 표기해야 된다.

일례로 비 법정단위인 '평' 단위의 사용을 막기 위해 평 단위와 병행하도록 제작된 부동산 매매계약서와 입주자 공고문을 ㎡ 단일표기로 변경하고 토지구획 정리사업 등에도 ㎡만 사용하도록 할 방침이다.

산업자원부가, 법정계량단위 사용 정착을 위해 2007년 7월부터 단속을 벌이고 법정계량단위를 사용하지 않는 업소나 기업에 대해 50만원의 과태료를 부과할 계획에 있다.

▲신축주택 비과세 특례 폐지
신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일 사라진다. 이에따라 1998년~2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

즉, 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9-36%의 양도세를 물어야 한다. 다만, 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구2주택 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.

외환위기때 한시적으로 도입된 과세특례제도는 주택보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것으로 이후 집값이 급등하면서 형평성 논란이 끊임없이 제기돼 왔었는데, 다주택자를 중과하는 현 부동산정책 방향과 달라 비과세 특례의 일몰기한(2007년 12월 31일)을 신설했다.

▲‘공인중개사의업무와부동산거래신고에관한법률' 개정
① 부동산 실거래가 신고 매도.매수 한쪽만도 가능
2007년 하반기부터 부동산 실거래가 신고를 매도/매수자 한쪽만이 할 수 있으며 다른 한 쪽이 거부할 경우에는 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다. 그동안엔 세금중과 등의 이유로 매도/매수자 한쪽이 실거래가 신고에 비협조적으로 나오면 실거래가신고기간(현재는 부동산 매매계약 체결 후 30일 이내)을 넘기게돼 부득이하게 과태료 처분을 받는 사례가 있었으나, 이러한 양태가 시정될 것으로 기대된다.

② 부동산 실거래가 신고, 30 일서 60일로 변경
2007년 하반기부터는 부동산을 사고 판 뒤 실거래가를 60일 이내에만 신고하면 과태료 처분을 받지 않는다. 현행 30일로 돼 있는 부동산 실거래가 신고의무기간이 2배 늘어나는 것으로, 계약 이후 계약사항 변경 등의 사유가 빈번히 발생해 신고 일정이 빠듯하다는 중개업계의 지적에 따른 것이다.

③ 아파트 분양·입주권도 실거래가 신고대상
현재까지 아파트 분양권은 실거래가 신고 대상에서 제외됐으며 재건축·재개발조합원 입주권도 토지지분에 대해서만 관리처분계획상의 감정평가금액(권리가액)으로 실거래가를 신고하도록 돼 있어 일반아파트와 과세형평이 맞지 않는다는 지적을 받아왔다.

특히 강남권의 고가아파트 입주권 프리미엄에 대한 과세방법이 없어 문제가 많았다.

신고 대상 분양권은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다.

그리고, 마을정비구역내 기존 주택 철거시 농어촌 생활환경정비사업 시행에 따른 조성용지, 농어촌주택 기타 시설물에 대한 입주권도 신고 대상에서 빠진다. 제도가 시행되면, 실거래가 기준으로 세금이 부과되므로 분양권은 매도자의 양도세 부담이, 입주권은 매수자의 경우 지분 취득에 따른 취득·등록세, 매도자는 양도세 부담이 증가하게 된다.

상기, ‘공인중개사의업무와부동산거래신고에관한법률' 법안 개정안은 국회 건설교통위원회를 통과함에 따라 법제사법위원회를 거쳐 2006년말 국회 본회의에 상정될 것으로 국회에서 법안이 원안 통과되면 이르면 2007년 하반기부터 시행될 전망이다. 【서울=뉴시스】

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[퍼온글]한국에서 돈 버는 100가지 방법

<재테크의 3가지 기준>

재테크에는 3가지 기준이 있다. 안정성, 유동성, 수익성이다.
주식을 하든 부동산을 하든 은행에 저축을 하든 돈을 굴린다면 일단 이 3가지 기준을 들이대고 과연 내가 올바르게 재테크를 하고 있는지 점검해볼 필요가 있다.
이 3가지 기준은 서로 상충되는 구석도 있다. 안정성이 높으면 수익성은 낮고, 수익성이 높은 반면 유동성이 떨어지기도 하기 때문이다.
그러나 같은 수익을 올리는 것이라면 안정성과 유동성이 높은 것이 좋고, 안정성을 도모하고자 한다면 수익성이 최대한 높은 곳으로 가야 한다.
어려운 일이지만 불가능한 일은 아니다. 노력만 하면 얼마든지 할 수 있다.

아정성이란 돈 떼일 염려가 적은 것을 말한다. 그리고 급격한 경제 변화에도 가치가 폭락하지 않는 곳에 투자하는 것이 안정적인 재테크다.
흔히 한정적인 재테크라고 하면 저축을 생각한다. 은행에 돈을 맡겨두면 금리는 얼마 안 되더라도 돈을 날릴 걱정을 하지 않아도 되고 경기가 나빠져도 고정적인 수입이 보장된다.
하지만 과연 그럴까. 만약 은행이 망하면 어떻게 될까?

예금보험제도라는 게 있기는 하지만 전액 다 보장이 되는 것은 아니다. 최고 한도가 2,000만원이다.
따라서 안정성을 고려한다면 한 은행에 2,000만원 이상 예금하지 말아야 한다. 분산을 해서 예금을 해두는 게 안전하다.
이렇게 하는게 귀찮다면 은행의 경영상태를 조사해서 우량한 곳에 예금을 해야 한다. 집에서 가깝다고 아무 은행이나 찾다가 나중에 낭패를 보는 수가 있으니 조심해야 한다.

'흑자도산'이라는 말이 있다. 돈은 벌어들이는 데 갑자기 급전이 모자라 부도가 나는 경우다.
이게 바로 유동성, 다른 말로 환금성이 없어서 발생하는 일이라고 할 수 있다.
개인도 마찬가지이다. 자산은 있는데 갑자기 살림이 쪼들리는 수가 있다. 부동산이 돈이 될 것같아 있는 돈 없는 돈 긁어모아 상가에 투자를 했는데 정작 돈이 필요할 때 매매가 안되는 경우가 있다.
또 갑자기 좋은 투자처가 생겨 날 수도 있다. 공모주 청약 기회가 오거나 아파트 분양에 들어갈 수도 있다.
이 때 돈이 묶여 있다면 그야말로 낭패다. 굴러들어온 복을 차버리는 꼴이다. 이에 대비하기 위해서는 입출금이 자유로운 예금이나 단기성 정기예금에 어느 정도 여유자금을 예치할 필요가 있다.
장기예금이 금리가 높다고 무조건 좋은 것은 아니다.

또 한가지 방법은 마이너스 통장대출을 이용하는 것이다. 마이너스 통장대출은 대출이 일어난 시기에만 이자를 부담하기 때문에 계속해서 대출을 상요해야 하는 일반 대출보다는 금리 부담이 적다.
물론 급하게 돈을 쓰는 경우에 한해서다 일정기간 계속 돈을 써야 할 것 같으면 일반 대출로 바꿔야 한다.

아마도 수익성은 재테크에서 가장 중요한 기준이 될 것이다. 1%라도 더 높은 금리를 주는 상품을 찾고, 같은 부동산이라도 고수익이 보장되는 곳을 찍어야 한다.
같은 주식이라도 '뛰는 말'을 잡아야 한다. 수익성이 높고 시류를 타는 주식을 골라야 한다.

부동산과 주식은 어떤 것이 수익이 높은지를 당장 알아내기 힘들다. 그러나 예금 상품은 다르다.
수익률이 어느 정도 고정돼 있기 때문이다. 보다 수익성이 높은 상품이 있는데도 많은 사람들은 금리가 낮은 상품에 돈을 넣어둔다. 한마디로 게으른 탓이다.

확정금리 상품 말고 실적배당 상품이라는 게 있는데 이건 좀 어렵다.
어느 정도 실정배당을 할지 모르기 때문이다. 회사의 운용능력에 따라 차이가 나고 경제상황하고도 맞물려 있다.
한가지 분명한 점은 금리가 오를 것 같으면 실적배당 상품이 좋다. 채권 값이 비싸지기 때문이다. 당연히 채권을 편입한 상품은 수익률이 높아진다.

이자가 복리로 계산되는지 단리로 계산되는지도 따져봐야 한다.복잡하게 생각할 필요가 없다. 복리가 유리하다.

그 다음은 세금.
같은 금리라도 세금을 물지 않는 비과세 상품을 골라야 한다. 조금만 공부하면 절세의 길은 얼마든지 있다.
 

<부자들에게는 뭔가 특별한 것이 있다.>

미국의 전설적인 투자자로 알려진 워렌 버핏Warren Buffet. 세계에서 몇 손가락 안에 드는 갑부다. 그는 11세의 나이에 처음 주식투자라는 것을 하게 된다. 그가 평소 모은 용돈으로 아버지의 코치를 받아서 시작했다. 그 돈으로 주식 3주를 매입해 6달러를 벌어들인 것이 투자전문가가 되기 위한 그의 첫 발걸음이었다. 이렇게 돈 벌기를 시작한 워렌 버핏은 이제 하루에 수억원을 써도 평생을 지낼 만큼의 부를 축적했다.

여기서 우리가 한 가지 꼭 배워야 할 것이 있다. 바로 워렌 버핏의 생활이다. 그는 아무리 돈이 많아도 씀씀이가 헤프거나 호화사치를 즐기지 않는다. 그는 아직도 45년 전에 구입한 아마하 촌동네의 집에서 살고 있다. 더 좋은 집으로 옮길 수 있지만 그냥 거기서 검소한 생활을 영위한다. 식사라고 해서 요란할 것도 없다. 햄버거와 간단한 스테이크로 때우기 일쑤다. 음료수는 코카콜라만 마신다. 자신이 투자한 회사이기 때문이다.

그렇다고 그의 자식들은 어떻게 살고 있을까. 부자 아버지를 둔 허랑방탕한 난봉꾼들일까. 결코 그렇지 않다. 자식들 역시 아버지의 검소함을 그대로 빼닮았다. 워렌 버핏의 자식들은 자신의 돈과 아버지의 돈이 다르다는 점을 분명하게 인식하고 있따. 워렌 버핏이 어렸을 때 용돈을 모아 투자를 하고 한 푼 두 푼 절약해 돈을 번 것처럼 그의 자식들도 똑같이 행동한다.

흔히 부자라고 하면 보통사람과 생활이 다를 것이라고 생각하기 쉽다. 그말은 확실히 맞다. 그들은 다르긴 다르되 보통사람, 특히 가난한 사람들보다 더 검소하다. 소득이 많을수록 소비가 많아지는 것이 사실이지만 반드시 소득과 비례해서 소비가 커지는 것은 아니다. 그건 통계가 증명한다. 1억 원 버는 사람이 5,000만원을 쓴다고 해서 10억원을 버는 사람은 5억원을 쓰는 것은 결코 아니다. 오히려 1억원 버는 사람보다 훨씬 적게 소비한다.

잊지 말아야 할 것은 부자는 검소하다는 점이다. 월마트의 창업자가 이런 말을 한 적이 있다.

"길을 가다가 1센트가 떨어진 것을 봤다면 아마도 그걸 가장 먼저 줍는 사람은 바로 나일 것이다."

결론은 자명하다. 부자가 되려면 검소함부터 배워야 한다. 소금처럼 짠 돈 씀씀이가 체질화되지 않은 사람은 결코 부자가 될 수 없다.

한가지 더. 이세상에 게으른 부자는 없다.
'노세 노세 젊어서 노세'라는 우리의 오래된 노래는 '부자'를 경멸시하는 유교문화의 소산일 뿐이다. 젊어서 일에 미치지 않고 노는 것부터 배운 사람은 결코 부자가 될 수 없다.

1997년 외환 위기 이후 수많은 젊은 벤쳐사업가들이 대박을 터뜨리며 갑부가 됐다. 그리고 그 중 많은 사람들이 갑자기 번 돈을 주체하지 못하고 흥청망청했다. 초기의 연구개발 열정은 어느덧 시들었다. 룸쌀롱 출입이 잦아지고 해외여행을 즐겼다. 어느새 그들에게는 게으름이 몸에 배기 시작했다.
대박을 터뜨렸던 그 벤쳐사업가들의 오늘날 모습은 어떤가. 사업은 망가지고 쪽박 찬 사업가들이 대다수다. 개중에는 회사 돈을 빼돌리다가 철창신세를 지는 사람도 있다. 여기에 대박의 꿈을 안고 멋모르고 투자한 사람들..그래서 A4용지의 주식보관증 하나 받은 사람들. 그들 99%가 헛물을 켜고 말았다. 이렇게 벤쳐대박의 신화는 저물었다.

필자가 잘 아는 미국 친구가 이들에게 이런 쓴소리를 했다.
"한국에서 벤쳐해서 조금 성공했다는 친구들. 1년을 못가고 주저 앉습니다. 룸쌀롱 다니면서 사업하는 사람치고 성공한 걸 못 봤습니다."

간혹 로또를 꿈꾸는 사람을 본다. 재미로 하는 것이 아니라 정말 한 건 하겠다고 달려드는 사람들이 있다. 그들 역시 마찬가지이다. 필자가 아는 부자중 로또를 하는 사람은 없다. 부자의 길은 차근차근 한 걸음씩 검소하고 근면한 자세로 나아가는 것이다.
 

<청약통장에도 전략이 있다.>

▶ 아파트를 분양 받으려면 청약통장은 기본이다. 세금우대도 매력적인 요소다. 인기있는 아파트 분양에 당첨되면 분양가 이상의 재산가치를 얻게 되는 것은 물론이다.

▶청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 3가지로 구분


청약예금과 청약부금은 민간 건설사가 짓는 민영주택을,


청약저축은 주택공사등에서 공급하는 국민주택을 분양받을 수 있다.



▶ 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 중형국민주택은 청약예금, 청약부금, 청약저축 모두 분양 받을 수 있다.

▶ 청약부금은 20세 이상이면 누구나 어느 은행에서든 가입할 수 있으며 매달 5만 - 50만원씩 불입한다. 전용면적 25.7평 이하 민영주택이나 중형국민주택을 분양받을 수 있다.

▶25.7평보다 큰 아파트를 분양받으려면 청약에금에 가입해야 한다. 청약에금은 목돈을 한꺼번에 예치하는 것으로 금액에 따라 분양받을 수 있는 주택 규모가 달라진다. 서울을 기준으로 25.7평 이하는 300만원, 전용면적 30.8평 이하 민영주택은 600만원, 40.8평 주택은 1,000만원을 예금해야 한다. 집을 소유하고 있어도 가입할 수 있다. 청약예금과 부금은 6개월 납입 뒤에는 2순위, 2년 뒤에는 1순위가 된다.

▶무주택자로 25.7평 이하 중소형 아파트를 원한다면 청약저축을 고려할 만하다. 청약저축은 20세이상 무주택 가구주만 가입할 수 있다. 국민은행, 우리은행, 농협 등에서 가입하며 매달 2만~10만원을 자유롭게 입금하면 된다. 1가구당 1통장만 만들 수 있다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택을 분양받거나 임대할 수 있다. 청약저축은 매달 불입액을 24회 이상 내면 1순위, 6회 이상 내면 2순위, 나머지가 3순위다.


최근에는 수도권 등 투기과열지구로 지정된 곳이 많아 청약통장을 쓸 때는 목적을 정확히 해야 한다. 투기과열지구에서는 입주자모집공고일 기준으로 과거 5년간 세대원 중 당첨사실이 있으면 1순위자격이 없다. 또 2002년 9월 이후 청약예금이나 부금에 가입했다면 세대주만 1순위 자격을 갖는다. 자녀를 별도 세대주로 만들면 청약 기회가 더 많아질 수 있다.

▶한편 35세 이상의 5년간 무주택자는 투기과열지구 무주택우선분양제도를 활용할 만하다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선 분양하기 때문이다. 내년부터는 (2월이후) 우선 분양비율이 75%로 확대될 예정이다.
1순위 청약통장을 가지고 있는 사람은 통장금액을 높여 분양받을 수 잇는 평형수를 높일 수 있다. 다만 소형평형에서 대형으로 옮기려면 변경 뒤 1년 뒤에 자격이 발생한다는 점을 알아두자. 대형에서 소형으로 옮기는 경우에는 청약대상 아파트 입주자모집공고일 전절차를 마치면 가능하다.
또 청양저축자도 변경이 가능하다. 대형평형을 신청할 수 있는 예치금을 이미 충족한 상태라면 전환과 함께 청약자격을 얻게 된다. 그러나 청약하고자 하는 평형의 기준 예치금을 아직 채우지 못했다면 예금액과의 차이를 전환 이후에 내고 2년을 기다려야 한다.
 
 

<최소한의 경제상식을 알자.>

경제를 잘 안다고 해서 무조건 돈을 버는 것은 아니다. 만약 그렇다면 경제학 교수는 다 부자라야 옳다. 그러나 경제학 교수들이 생각만큼 부자인 것은 아니다. 평균적으로 공대 교수들보다 재테크를 잘 하나고는 말할 수 있겠지만, 필자가 아는 많은 경제학자들이 세련되고 체계적인 재테크를 하는 것은 아니었다.

경제기자도 마찬가지다. 경제흐름을 읽는 일이라면 대학교수에 뒤질 이유가 없지만 그들이 남들보다 돈을 잘 버는 건 아니다. 필자 주변의 기자들을 보면 오히려 반대인 경우가 허다하다. 이류를 대자면 여러가지 이유가 있지만 크게 보면 매일 기사에 ?기다보니 시간이 없고, 윤리적인 문제로 투자를 하기가 어려우며, 또 그들이 아는 경제지식이라는 것이 대부분 경우 피상적이기 때문이다.

그러나 분명한 것은 돈을 버는 사람 중에는 경제 문외한이 없다는 사실이다. 제대로 교육을 받지 않은 평범한 가정주부가 부동산이나 주식투자를 통해 거액을 버는 경우를 주위에서 종종 볼 수 있다. 그러나 그 주부는 분명 경제에 대한 남다른 감각과 지식을 가지고 있다. 경제학을 공부하지 않았다고 그들을 무시하면 큰코다친다. 독자들로부터 걸려오는 전화에서 필자는 이들의 경제지식이 생각보다 탄탄하고 두껍다는 사실에 깜짝깜짝 놀랄 때가 한두 번이 아니다.

결론은 뻔하다. 경제를 잘 안다고 돈을 버는 것은 아니지만 돈을 벌려면 최소한의 경제지식은 갖고 있어야 한다는 사실이다. 따라서 공부를 해야 한다. 극서은 사실에 대한 투자다. 책을 읽거나 경제신문을 읽으면 상식을 높일 수도 있고, 은행이나 증권, 부동산 전문 컨설턴트를 찾아가 경제에 대한 지식을 습득할 수도 있다.

돈을 벌기 위해 경제에 해대 기분적으로 알아두어야 할 것이 하나 있다.
수요와 공급의 원리다. 모든 경제 문제를 이 기준으로 보면 된다. 주가가 오르는 원인은 아주 간단하다. 주식을 사려는 사람이 많기 때문이다. 에를 들어 환율이 떨어질 것 같다고 하자. 다시 ㅁ라해 우리나라 돈의 가치가 달러에 비해 높아지는 것이다. 그러면 외국인 들은 달러를 원화로 바꾸려고 할 것이다. 나중에 원화가치가 오르면 그 차액만큼 돈을 벌기 때문이다. 그게 환차익이다. 외국인들이 원화로 바꾼다는 것은 증시에 그만큼 외국인들이 많이 들어온다는 얘기다. 예를 들어 강남의 아파트가 미친듯이 뛰는 데는 그만한 이유가 있다. 수요가 많고 공급이 적기 때문이다. 공급이 아예 없다고 보면 되는 곳이 강남이다. 그래서 다른 곳과는 비교도 할 수 없을 정도의 프리미엄이 붙는 것이다.

정부가 양도세를 강화하는 정책을 폈다고 하자. 양도세 비과세 요건을 1년 거주에서 3개월 후에는 2년 거주로 바꾼다고 하자. 그러면 강남 아파트 가격은 어떻게 될 것인가. 양도세를 피하기 위해 강남아파트에 1~2년 거주한 사람이 매물을 내놓을 것인가. 아니면 아예 2년 이상 기다릴 것인가를 생각해보면 된다. 그다리겠다는 사람이 오히려 많다면 공급은 줄어들 것?. 그러면 강남 아파트는 더 오른다. 이게 수요 공급의 원리이다.

경제 흐름을 읽는 데 중요한 것 중 하나가 금리다. 금리는 쉽개 말해 돈값이다. 금리가 내린다는 것은 돈의 가격이 낮아진다는 사실을 뜻하고, 그러면 돈을 빌리기가 쉬워진다는 얘기다. 당연히 돈을 빌려 주식을 사거나 부동산에 투자할 수 있는 여력이 생긴다.
주식이 대세상승기에 접어들기 위한 제1조건이 바로 저금리다. 부동산도 마찬가지다. 고금리에 부동산이 뛰는 경우는 드물다.
 
 


<신문 경제기사에서 보석 고르기>


증권투자자가 경제신문이나 종합지 경제면을 보는 것은 일반화돼 있다. 하지만 신문을 제대로 볼 줄 아는 사람들은 많지 않은 것 같다.
신문에서 무엇을 볼 것인가?

하나는 정부와 사회단체, 기업 등에서 내는 보도자료다. 보도자료란 각 단체에서 일반 대중에게 알리고 싶어 하는 일을 작성해서 기자들에게 배포하는 자료를 말한다. 이를 분석 종합해 기자들은 기사를 작성한다.

두번째는 기자들이 자체적으로 취재해 작성하는 경우다. 많은 사람들은 만나 이야기를 듣고 내용을 확인하고 하는 과정을 거쳐 기사가 만들어진다. 기자들이 가장 먼저 정보를 얻어 이를 독자들에게 알리기 위해 작성되는 것이므로 이 과정에서 아무도 몰랐던 새로운 사실이 밝혀지는 '특종'이 나온다.

마지막으로 기자들이 사회문제를 분석하고 새로운 시각을 제시하는 기획기사다. 예를 들어 이민자가 늘고 있다는 것은 누구나 알고 있다. 기자들은 이 사실에 근거해 이민을 왜 가는지 사회 경제적 의미는 무엇인지 등을 심층 취재해 기획기사로 내놓는다. 신문의 색깔을 알 수 있는 부분도 기획기사다.

독자 입장에서는 어떻게 신문을 볼 것인가?

보도자료를 정리한 기사는 일단 정보가치가 떨어진다. 보도자료는 각 단체에서 자신들이 알리고 싶은 것만 정리한 것이기 때문에 공급자 위주의 정보일 수 밖에 없다. 예를 들어 보도자료를 보면 회사자랑이나 정부의 치적 같은 것이 부류를 이룬다. 정보로서의 가치는 있지만 독자를 생각하기보다는 자신들에게 유리한 정보가 많이 담겨 있다. 정보 유통속도 면에서도 보도자료는 기사화되기 전에 이미 상당수 사람들이 알고 있다. 독자가 아마 가장 늦게 정보를 취득할 것이다. 보도자료를 통해 세상 돌아가는 것은 알 수 있지만 이를 보고 투자를 하기에는 순발력이 한참 떨어진다고 할 수 있다.

일반 취재 기사는 기자만 알고 있는 정보를 독자에게 서비스하는 것이다. 종종 기자가 기사욕심에 오보를 내는 경우도 있지만 정보가치는 가장 높다. 이 정보는 기자 다음에 독자가 알게 되는 정보이기 때문에 독자들이 정보 유통과정에서도 상위에 속한다. 투자에 참고할 만 하다. 기업이나 정부가 감추고 싶은 것을 기자가 추재해서 보도하는 경우도 있어 이 정보는 세상을 보는 다른 면을 제공해준다. 투자에 참고하려면 이런 종류의 기사를 보고 판단해야 한다. 아직 시장에 반영되지 않은 정보가 대부분이기 때문이다.

기획기사는 세상을 보는 눈을 제공해준다. 정보의 가치보다는 정보 해석상의 문제가 걸려 있는 경우가 많다. 기힉기사에 나온 정보에 따라 투자를 하는 것은 순발력 측면에서 떨어진다고 할 수 있다. 하지만 새로운 눈으로 세상을 볼 수 있는 틀을 제공해주기 때문에 참고할 만 하다.

예를 들어 한국경제의 문제점이나 대기업들의 문제점을 심층취재한 기사를 보고 그동안 생각하지 못했던 부분을 생각해 낼 수도 있다.

갈수록 신문에서 보도자료나 일반 취재기사보다는 기획기사의 비중이 높아지고 있다. 이 때문에 신문의 정보속도가 느려지는 점도 있다. 신문을 보고 주식을 샀더니 주가가 그날부터 빠지더라는 항의도 종종 들린다.

증권가에서는 '신문1면 톱으로 주식관련 기사가 나오면 주식을 팔라'는 조언도 유행하고 있다. 주가가 1,000포인트를 돌파하거나 주가가 하루에 50포인트 이상 오르면 신문 1면 톱을 주식기사가 장식하게 된다. 하지만 이후에 곧바로 주가는 빠지는 경우가 종종 있다. 그만큼 신문을 거꾸로 볼 수 있는 시각도 주식투자자에게는 필요하다.
 
 

<노벨 경제학자의 심리학>


- 모든 주식투자자가 자신은 시장에서 돈을 벌 것이라고 과신하지만 실제로는 그렇지 못하다. 주식을 살 때는 과신하고 주식을 팔 때는 소심해진다.

- 주가가 떨어질 때 조금만 더 참을 수 있는 투자자는 돈을 벌 수 있는 기회가 많다.

지난 2002년 버넌 스미스 조지메이슨대 교수와 함께 노벨경제학상을 받은 프린스턴대의 대니얼 카너먼 교수의 주식심리학이다.

그는 인간 심리의 근저에는 ▶지나친 낙관주의 ▶과감한 결정▶불확실성에 대한 무시 ▶손실에 대한 두려움 등이 존재한다며 이는 주식 투자에도 그대로 적용된다고 설명했다.

카너먼 교수는 장기적으로 볼 때 주가는 상승세를 보이지만 많은 투자자가 시장에서 돈을 잃는 것은 이런 인간 심리 때문이라고 지적했다. '투자자의 비합리성'을 주제로 한 그의 강연내용을 정리한다.

고전적인 투자이론은 두 가지 전제를 기본으로 한다. 하나는 모든 정보는 알려졌다는 점이며 다른 하나는 감정에 치우친 투자는 없다는 것이다. 모든 사람이 합리적으로 행동한다는 것이다. 그러나 이는 현실에서 다르게 적용된다. 수많은 오류가 있으며 곳곳에 군중행동이 일어난다.

그 이유는 크게 세 가지로 요약할 수 있다.

첫째는 지나치게 낙관적인 전망이고, 둘째는 의사결정의 비합리성이며 셋째는 손실에 대한 두려움이다.

먼저 많은 사람은 자신이 주식시장에서 돈을 벌 것이라고 낙관하고 증권투자를 한다. 시장에 대해서도 장밋빛 전망을 한다. 이를 낙관주의 편견 이라고 부른다. 인간 본성이 그렇다. 운전자중 80~90%는 자신의 운전실력이 평균 이상이라고 생각한다. 그들은 자신의 기술을 과장한다. 이런 본성이 할수 잇ㄸ. 정신을 낳는다. 많은 식당이 실패를 경험한 장소에 다른 식당이 생기는 이치와 마찬가지다. 자신은 남들과 다르다고 믿는다. 실제 통계상 소기업의 70%는 5년 내 망한다. 그것이 시장의 법칙이다. 많은 사람이 확률을 모르고 일을 저지른다. 그들은 불확실성을 저평가한다. 그러나 나의 조사결과 10-15%의 예기치 않는 놀라운 결과는 '절대적 확신'에서 나왔다. 주식시장은 '나는 시장에서 승리할 것'이라고 믿는 투자자들로 가득 차 있다.

둘째는 비합리적인 의사결정이다.

예를 하나 들어보자. 150만원을 벌 수 있는 확률이 50%고 100만원을 잃을 확률도 같은 50%인 도박이 있다고 하자. 당신은 이 도박에 돈을 걸겠는가? 마찬가지로 당신의 재산이 150만원 불어날 확률과 100만원 감소할 확률이 같은 게임에 참가하겠는가? 나의 조사결과는 '이런 게임에 대부분 참여하지 않는다'이다. 그들은 합리적으로 행동하지 않는다. 투자자들도 마찬가지다.

그렇다면 100만원을 잃을 확률이 50%라면 얼마의 돈을 딸 확률이 50%인 경우 게임에 참가할 것인가? 이번에는 거꾸로 X값을 구하는 주관식 질문을 던져보자. 평균치는 250만원이다. 이런 비합리적 의사결정은 손실에 대한 두려움 때문이다. 그것이 주식시장이 합리적으로 작용하지 않는 세 번째 원인이다.

주식을 팔때 산 가격을 잊어버리는 것이 전통적인 투자이론이다. 그러나 실제 그렇게 하는 사람은 드물다. 누구든 주식을 팔 때는 자신이 산 가격과 비교해 얼마의 손해를 봤는지를 생각한다. 이때 심리적으로 '나의 결정은 잘못된 것이 아니다'는 변명을 찾는다. 의사결정의 실패에 따른 고통을 원하지 않는다. 그 결과 지나치게 빨리 판다. 기다리지 못한다.

통계가 있다. 투자자들이 주식을 팔고 나서 곧바로 다른 주식을 샀을 때 그 주식은 1년뒤 평균 3.4%높은 가격에 팔 수 있었다는 것이다. 장기적으로 보면 주식시장은 상승세를 보였다. 10-20년을 보면 평균 수익률은 7%나 된다. 그러나 많은 사람이 주식시장에서 돈을 잃는다.

그 이유가 바로 여기에 있다


<부동산 투자 10 계명>

1. 정보는 현장에서 캐라
과다한 수익률을 제시하는 경우는 대부분 사실과 다른 경우가 많다. 부동산정보는 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다.

2. 수익성 부동산에 투자하라
부동산 값이 사두기만 한다고 오르기는 어렵다. 특히 요즘에는 시세차익보다는 수익률이 중요한 투자요인으로 부각되고 있다.

3. 임대주택사업에 관심을 갖자
주택은 안정성과 수익성 면에서 가장 확실한 부동산 상품이다. 특히 환금성에서 가장 유리하다.

4. 부동산정책과 제도는 투자의 길을 알려준다
요즘처럼 부동산정책이 쏟아질 때는 정책에 대한 충분한 검토가 필요하다. 규제가 나오면 틈새도 생기는 법이다.

5. 간접투자 상품도 고려하자
실물투자에 대한 규제가 많아지면 간접투자 상품이 더욱 관심을 끌 것으로 보인다. 부동산투자신탁과 리츠 등은 대박은 기대하기 어려워도 안정성을 꾀할 수 있으며 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다.

6. 대출금리를 따져라
대출금리가 얼마나 자주 바뀌는지 살펴야 한다. 금리가 떨어질 때는 양도성예금증서 연동대출이 유리하지만 금리가 오를 것 같으면 확정금리를 택해야 한다.

7. 땅 투자는 여유자금으로
토지는 수익이 나지 않는 부동산 상품이다. 환금성도 낮은 편이다. 잘못 투자했다간 돈만 묶일 수 있으므로 꼭 여유자금으로 접근해야 한다.

8. 급매물을 노려라
급매물이 출현하는 경우가 종종 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다.

9. 경매를 적극 활용하라
연구를 할수록 길이 열리는 곳이 경매시장이다. 남들이 꺼리는 물건도 그 이유만 알고 해결할 수 있다면 그 만큼 더 수익을 높일 수 있다.

10. 판단이 섰다면 바로 행동하라
부동산전문가들 중에서도 의외로 부동산투자에 성공하지 못하는 사람이 적지 않다. 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우다. 부동산투자는 투자규모도 적지 않아 행동에 옮기기 쉽지 않을 수 있지만 머뭇거리다가 평생 투자 한 번 제대로 못할 수도 있다.

출처 : Richboy's LAB (tobfreeman)

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`부자되려면 화장실부터 고쳐라?`

"집은 화장실, 부엌 순으로 고쳐라", "연 소득의 10%는 저축하라", "신형 중고차를 사라"···

CNN머니 인터넷판은 미국에서 '부자 되기 수칙' 25가지를 소개했다.

다음은 간추린 내용.

◇부자는 집 고치는 것도 다르다? = 집 팔때 값을 올려 받으려면 화장실, 부엌, 창문 순으로 고쳐라. 투자 수익률 면에서 화장실은 102%로 가장 높고, 부엌은 약 90%이다. 창문을 고치는 것도 집의 가치를 높이는 좋은 방법. 창문의 투자 수익률은 90%이며 에너지 절감 효과도 있다.

◇분수에 맞지않는 무리한 집 구입은 금물 = 최근 집을 사기 위해 무리하게 대출을 받는 경우가 많지만 소득의 2.5배 이상을 집에 쓰지 말아라. 주택 대출금은 연봉의 28%를 넘어서는 안된다. 교육비, 차, 신용카드 할부금 등 총 대출액은 연봉의 36%를 넘지 말아야 한다. 또 모기지(주택담보대출) 이자를 최소 1% 포인트라도 낮출 수 있다면 이자가 더 낮은 담보 대출로 갈아타라.

◇돈 관리 수칙 = 1926년 이래 미국내 주식 투자의 연평균 수익률은 10.5%. 국채(5.1%)의 2배가 넘는다. 주식에 투자할 때는 장기 투자를 하고 투자 금액의 10% 이상을 한 곳에 집중하지 말아라.

은퇴 후 안정적인 노후를 준비해라. 저축은 일찍 할수록 좋다. 은퇴 후를 대비해 연 소득의 최소 10%는 저축해야 한다.

비상시를 대비해 최소 3개월의 생활비를 저축해 놓는다. 자녀가 있는 가정은 최소 6개월 생활비가 있어야 한다. 자녀의 대학 교육을 위해서는 교육비의 3분의 1을 모으는 것이 적당하다.

신용카드 빚은 제때 갚아야 한다. 신용 점수를 높이는 가장 좋은 방법은 요금 청구서의 납입 날짜를 지키는 것이다. 또 신용 한도의 30% 이상을 빌리지 않는다.

◇현명한 물품구매 요령 = 차는 신형 중고차로 사는 것이 가장 경제적이다. 차의 가치는 출시 첫해가 지나면 30% 떨어진다.

또 컴퓨터와 같은 전자 제품은 출시되자 마자 사지 않는다. 출시 3개월만 지나면 값이 떨어진다.

이와함께 전자 제품 구입시 AS 때문에 돈을 더 지불하지 말아라.

전자제품 구매 때와는 반대로 비행기 티켓은 일찍 산다. 가장 싼 티켓은 가장 먼저 팔린다. (서울=연합뉴스)

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[퍼온글]최고 비싼 아파트들의 공통점


최고 비싼 아파트들의 공통점
경제 현상을 이해하기 위한 방법이 여러 가지 있는데, 그중 대표적인 것 중의 하나가 바로 ‘희소성’의 원리이다. 희소성의 원리란 말 그대로 ‘가격은 수요와 공급의 원리에 의해 결정되므로, 드문 것은 가격이 비싸지고 반면에 흔한 것은 싸진다.’는 의미이다.

만약 당신이 직장인이라면 자신이 하고 있는 일이 희소성과 가치가 높으면 다른 사람에 비해 승진도 빠를 것이고 대우도 좋을 것이다. 또한 의사, 변호사 같은 전문 직종이 다른 일반 직장인보다 많은 돈을 받는 것 역시 상대적으로 다른 직종에 종사하는 사람들보다 부가가치가 높은 일을 하며 전문 자격증을 취득해야만 그 일을 할 수 있는 자격이 주어지는 진입장벽이 있기 때문이다.

부동산 역시 이 희소성의 원리가 그대로 적용이 된다. 위치가 비슷하다고 하더라도 입지가 좋은 부동산은 그렇지 못한 부동산보다 훨씬 비싸기 마련이다. 현재 우리나라 주택 시장을 주도하고 있는 아파트 역시 예외가 아니어서 길 하나 차이로 가격이 2배 이상 벌어지기도 한다.(예 : 목동 신시가지와 주변 아파트, 일산신도시와 주변 택지지구 아파트 등)

이런 측면에서 강남구, 분당, 일산신도시 3곳의 가격 선도 아파트들의 특징을 통해 이 희소성의 원리가 가격에 어떻게 적용되는지 살펴보는 것도-비록 현재는 내가 이런 아파트들을 살 여력이 없다고 하더라도-부동산 시장을 이해하는 데 큰 도움이 되리라 생각한다.

강남구 : 삼성동 아이파크(현재 우리나라 최고가 아파트)

2004년 5월 입주. 55/59/63/65/73평형. 449세대. 23~46층

1. 구릉 지대에 위치해 일부 동에서 한강과 남산 조망이 가능하고, 단지 내 녹지 공간 풍부해 쾌적함
2. 7호선 청담역과 2호선 삼성역이 도보 10분 거리에 위치
3. 봉은초/중학교, 경기고등학교 위치
4. 단지가 대형 평형으로만 구성되어 있음
5. 초고층 새 아파트
6. 55평 분양가 : 76,230만원(평당 1,386만원)
7. 63평 최고가 매물 시세(국민은행) : 300,000만원(평당 5,455만원)으로 강남구 평균 시세 3,037만원의 1.8배, 삼성동 시세 평균인 2,385만원보다 2.3배 높은 가격임. 분양가 대비 최고가는 평당 3.94배 상승했음
8. 최초 분양 당시 고분양가로 미분양이 나서 분양가를 인하하여 재분양한 곳임

* 분당 : 정자동 파크뷰(분당 최고가 아파트)

2004년 6월 입주. 33/48/54A·B/63/71/78/95평형. 1,829세대. 30~35층

1. 일부 동에서 탄천과 청계산 조망 가능
2. 분당선 정자역 도보 10분
3. 단지 인근 초등학교, 고등학교
4. 중대형 평형으로만 구성
5. 초고층 대단지 새 아파트
6. 54A평 분양가 : 46,000만원(평당 852만원)
7. 54A평 최고가 매물 시세(국민은행) : 215,000만원(3,981만원). 정자동 평균 시세인 1,519만원보다 2.62배 높은 가격임. 분양가 대비 최고가는 평당 4.67배 상승했음 8. 2001년 3월 분양 당시 특혜 분양과 고분양가로 논란이 되었던 곳

* 일산신도시 : 강선마을 우성아파트(일산 최고가 아파트)

1994년 3월 입주. 37/44/49/57평형. 412세대. 15~25층

1. 일부 동에서 호수공원, 노래하는 분수대, 한강, 김포까지 조망 가능
(일산신도시 최고의 조망권)
2. 일산선 주엽역 도보 5분
3. 단지 인근 초등학교, 중학교
4. 중대형 평형으로만 구성
5. 입주 12년차 중고 아파트
6. 57평 분양가 : 13,223만원(평당 232만원)
7. 57평 최고가 매물 시세(국민은행) : 180,000만원(3,158만원). 주엽동 평균 시세인 1,003만원보다 3.15배 높은 가격이며 일산 50평형대 중간층 평균 가격인 9~11억 보다 월등히 높은 가격임. 분양가 대비 최고가는 평당 13.6배 상승했음.
8. 단지 건너편으로 한류우드(35만평), 제 2자유로, 아쿠아리움, 백화점 등이 들어설 예정이어서 향후 개발 압력 높은 곳임



예를 든 세 지역 모두 뛰어난 ‘조망권’이 다른 아파트와 차별성을 띄는 가장 큰 요인이며, 희소성의 원리라는 측면에서 바라볼 때 이들 아파트들의 지역 선도 현상은 앞으로도 계속될 것으로 전망되며, 지역 내 타 아파트와의 가격 격차도 더 벌어질 가능성이 높다.

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